Специально для читателей ТУТиТАМ президент Израильской русскоязычной адвокатской коллегии Эли Гервиц рассказал, почему цены на недвижимость в Израиле такие высокие, зачем в этот рынок нужно инвестировать и – самое главное – как на этом заработать.
Как делать деньги на израильской недвижимости?
Подход № 2 к израильской недвижимости – это инвестиционный подход. В данном случае у клиента не возникает вопроса: «А нравится ли лично мне этот дом или квартира?». Ключевой вопрос здесь: «Будет ли эта недвижимость приносить мне доход?». В Израиле, как и во всем мире, действует правило: чем актив дороже, тем меньший процент приносит кэш-флоу. Если дешевые квартиры в удаленных от центра студенческих городах могут принести 4,5-5 процента годовых, то «средняя» квартира в Тель-Авиве принесет порядка 3 процентов. Тогда как суперэлитная квартира в том же Тель-Авиве будет приносить меньше 2 процентов годовых.
Но есть и обратная сторона медали – это управленческие ресурсы. Предположим, что ваш бюджет составляет 10 миллионов шекелей (примерно $ 2,5 – 3 миллиона) и вы покупаете на него единственную дорогую квартиру. Таким образом впоследствии вы имеете головную боль лишь с одним очень обеспеченным арендатором, который внесет депозит сразу за три месяца и которому, конечно же, есть что терять, окромя своих цепей.
Фото: israel-tourguide.info
Если же вы на эти 10 миллионов шекелей купите десять дешевых квартир и будете сдавать их студентам, то тут вас ждут определенные риски. Во-первых, не у всех студентов есть возможность сразу внести полный депозит. Во-вторых, некоторые из ваших студентов-арендаторов могут оказать пьяницами, наркоманами и так далее. Наконец: вам придется заниматься не одной квартирой, а десятью.
Таким образом, в первом случае вы минимизируете ваши риски, вкладываясь в элитную недвижимость, но получаете меньший текущий доход, чем во втором случае. В то же время, дешевые квартиры – это «точка входа» на рынок израильской недвижимости для тех инвесторов, которые не имеют $ 1-3 миллиона. Такие инвестиции являются консервативными и в то же время достаточно ликвидными: они приносят 4 процента годовых. Плюс – опцион на продолжение роста цен на израильскую недвижимость.
Фото: 972mag.com
Плюс – различные дополнительные возможные «игры» с вашей инвестицией. О чем я? Предположим, вы приобретаете квартиру в хорошем доме, но в плохом районе. Этот район не всегда будет плохим: в Израиле постоянно происходит обновление и реновация жилых кварталов. Со временем ваша квартира, которая физически никуда не денется и не убежит, окажется и в хорошем доме, и в хорошем районе, а ее капитальная стоимость только вырастет.
Второй вариант (хоть он и сложнее, и менее «интересный», но, так или иначе, имеет право на существование) – это покупка квартир в старых домах, но в хороших районах. Здесь все дело в том, что дома, построенные в Израиле до 1980-х года, в большинстве своем имеют право на укрепление от землетрясений. Такие работы не производятся за счет госбюджета (как это было бы в Советском Союзе), и в то же время они не являются насильственно-принудительными (как это было бы, наверное, в Китае).
Всё это происходит по-еврейски: государство даёт подрядчикам определенное количество «морковок», для того чтобы они сделали одно из двух. Либо они надстроят над существующим зданием еще несколько этажей, укрепив его и отделав фасад (поскольку вы не сможете продать за нормальные деньги пентхаус в убитой «хрущевке»). Либо – этот вариант актуален только для очень дорогих районов – можно расселить всех жильцов, снести к чертовой матери это здание и построить вместо него новое здание. Если в первом варианте мы имели новую квартиру в старом доме, то во втором – новую квартиру в новом же доме, а это уже совершенно другая цена.
Сколько стоит входной билет?
Инвестиции в недвижимость Израиля – это не казино. Здесь нет быстрых, спекулятивных и рисковых денег, зато есть четкое понимание того, как будут работать ваши инвестиции. Я бы сравнил их с банковскими инвестициями.
Однако, означает ли все вышесказанное, что цены на израильскую недвижимость будут расти всегда? Нет, конечно. Означает ли это, что нужно тупо вкладываться в рынок недвижимости Израиля, и неважно – куда и как? Нет, конечно. Но существует большое количество факторов, которые поддерживают общее направление тренда. Если говорить биржевым сленгом, то я не знаю, куда приведет флуктуация через полгода или год, но я могу представить, как будет выглядеть общее направление развития рынка в ближайшие десять лет. И это направление продолжит тенденцию последних семи лет: вверх и достаточно уверенно.
Стоит также помнить, что, помимо жилой недвижимости, в Израиле существует и немаленький рынок коммерческой недвижимости, которая приносит заметно больший доход. Так, со сдачи в аренду офисных помещений можно получать порядка 6 процентов годовых. Если вы сдаете помещения для организаций уровня чуть меньше банков или государственных инстанций, то можете претендовать на 7 процентов годовых. А в случае, например, со сдачей помещений под стартапы можно рассчитывать и на все 8-10 процентов. Такая разница в предполагаемой прибыли обусловлена особенностями местной системы налогообложения.
Фото: habas.com
И в этом плане в рамках диверсификации рисков Израиль также является довольно интересным направлением для инвестирования. Рекомендую ли я в этой связи своим клиентам всё бросить и вложить все свои сбережения в израильскую корпоративную недвижимость? Безусловно, нет. Но людям, которые, предположим, готовы оперировать миллионом, тремя или десятью (долларов) без риска, что их детям будет нечего кушать, Израилю есть, что предложить.
Миллион долларов – это сумма, с которой можно быть довольно доминантным игроком и на рынке Проекта «Дача», и на рынке инвестиций в недорогие квартиры для последующей сдачи в аренду. Минимальный порог входа, очевидно, измеряется 200 тысячами долларов и получением такой же суммы в банке. Но наш опыт показывает, что люди, у которых есть эти самые 200 тысяч, у них эти деньги обычно последние. Люди с миллионом чаще всего имеют много чего еще.
Рекомендую ли человеку, который ни разу не израильтянин и ничего не понимает в местном рынке, инвестировать свои последние деньги в израильскую недвижимость? Нет, настоятельно не рекомендую.
Обычно порог входа на этот рынок составляет как раз миллион долларов, разбитый на несколько инвестиций.
Принцип «мягких связей»
Нам в этой сфере удалось выстроить очень хорошую внутреннюю и внешнюю команду, чем я, безусловно, горжусь. Еще в начале своей адвокатской карьеры я где-то прочитал замечательную фразу о том, что хороший адвокат – это не тот, который выигрывает процессы, а – тот, который перезванивает в этот же день и у которого имеются специалисты во всех необходимых смежных областях. Такой адвокат никогда не скажет клиенту: «Тебе нужен переводчик? Интернет тебе в помощь… Нужен аудитор? В Израиле их очень много». Также и мы создали вокруг себя команду, в которой имеются и аудиторы, и риелторы, и переводчики, и консультанты по инвестициям в hi-tech и финансовым инвестициям. Поэтому практически на любом уровне, начиная с этого порогового входа, нам сегодня есть, что предложить.
Фото: salemgoisrael.com
Работая, по сути, на стыке трех сегментов – «Израиль», «Россия» и «деньги» – мы стараемся угадывать потребности наших существующих и будущих клиентов. Есть вещи, которые мы делаем «инсайд», а есть – которые мы делаем «аутсайд». Например, что касается сферы финансовых инвестиций компаний, то здесь мы очень близко дружим вероятно с ведущим в Израиле инвестиционным банкиром. Конечно, он не работает на нас: мы не можем позволить себе «купить» такого специалиста в нашу внутреннюю команду, а его команда больше, чем наша.
Однако, для того чтобы работать с этим человеком, не обязательно брать его на ставку, а от того, что он дружит с нами «извне», качество работы не падает. Сегодня распространен (главным образом, при описании американской внешней политики) такой термин, как «мягкая сила». И мы в своей работе каким-то образом взяли на вооружение тот же самый принцип: только не «мягкой силы», а – «мягких связей».
