Покупатели инвестиционного жилья — это облегчение, а не проблема. Правительство должно прекратить наказывать их. Изолированное лечение симптома, а не болезни в целом, как правило, не считается верной медицинской стратегией. Применительно к экономике это тоже верно. Тогда почему правительство Израиля идет по этому пути?
С начала 2000-х годов цены на жилье в Израиле ежегодно росли более чем на 5%, причем рост иногда достигал двузначных цифр, особенно в центре страны. Недавно управляющий Банка Израиля проф. Амир Ярон присоединился к хору, призывающему ввести налог на инвестиции в жилье в качестве средства сдерживания роста цен. Этот призыв неискренен, учитывая, что главным виновником роста цен на жилье является сам Банк Израиля.
Цены на жилье растут и падают в направлении, противоположном процентным ставкам. Как экономист, Ярон хорошо это понимает. После Великой рецессии в США и ее влияния на европейскую экономику центральные банки развитых стран снизили процентные ставки почти до нуля с целью снижения стоимости средств для бизнеса. Израиль последовал этому примеру, рассчитывая, что при более дешевых деньгах предприятия смогут продолжать выживать и даже расширяться, сохраняя низкий уровень безработицы. В то время в Израиле шла дискуссия о влиянии более низких процентных ставок на цены на недвижимость, но озабоченность по поводу занятости пересилила — и это правильно.
Великая рецессия закончилась в разумные сроки (18 месяцев), но процентные ставки оставались близкими к нулю. Примерно в то время, когда центральные банки начали говорить о том, чтобы вернуть их на докризисный уровень, появился COVID-19 и вновь выразил обеспокоенность по поводу экономики в целом.
Все это понятно. Однако «избиение инвесторов на рынке жилья» — сомнительный шаг. Официальная озабоченность связана с возможностью молодых пар (покупающих в первый раз) приобрести жилье. Если четырехкомнатная квартира в районе Тель-Авива стоит 2 миллиона шекелей (около 610 000 долларов США), то текущее требование о первоначальном взносе в размере 25% составляет 500 000 шекелей (153 000 долларов). Если цены вырастут на 5% в год, молодой паре потребуется дополнительно 25 000 шекелей (7 600 долларов США) для первоначального взноса. Большинство молодых пар зарабатывают недостаточно, чтобы сэкономить дополнительно 25 000 шекелей за один год, отсюда и проблема.
В августе 2011 года тогдашний министр финансов Юваль Штайниц обвинил инвесторов в росте цен на жилье, вызванном желанием извлекать большую прибыль от аренды. Позже Моше Кахлон, будучи министром финансов, попытался ввести налог на несколько объектов недвижимости, принадлежащих одному и тому же инвестору. Инвестор стал любимым мальчиком для битья правительств, возглавляемых «Ликудом».
Ошибка заключается в том, что основное внимание уделяется молодым парам, покупающим квартиру. Между тем 35% израильтян (включая молодые пары) снимают жилье . Квартиры на рынке аренды дефицитны и дороги, особенно в центре страны. Политическое и экономическое руководство Израиля мало обеспокоено этим дефицитом. Вместо этого они стремятся усугубить ситуацию, наказывая тех инвесторов, которые поставляют на рынок квартиры для аренды.
Сегодня в Израиле нет организованного рынка арендного жилья, как в США и Европе. То есть большая часть арендуемой недвижимости в Израиле — это квартиры, купленные инвесторами, которые финансируют их с помощью ипотеки, держат в течение трех-четырех лет, а затем продают, чтобы получить прирост капитала. Тем временем они сдают их в аренду, чтобы покрыть оплату по ипотеке. И наше руководство хочет наказать тех, кто поставляет эти квартиры, и одновременно сделать квартиры еще дороже для тех, кто не может их купить.
Здесь важно отметить, что доходность от арендной платы невелика. То есть доходность инвестора от арендуемой недвижимости составляет около 1-2% в год, что делает владение арендуемой квартирой в течение длительного периода непривлекательным. Бизнес-модель в сфере израильской недвижимости заключается в покупке и продаже с целью увеличения капитала, а не с целью получения арендного денежного потока.
Это же политическое руководство также виновато в высокой стоимости жилья. По собственным оценкам правительства, Израилю требуется около 55 000 новых квартир в год, чтобы не отставать от спроса. Но правительство, через Земельное управление Израиля, является монополистом страны на землю и выделяет достаточно земли только для строительства около 50 000 единиц жилья в год. Это приводит к увеличению ставок на землю, что наполняет государственную казну.
Аналогичным образом, правительство устанавливает законы о зонировании, которые определяют, сколько многоквартирных домов может быть построено на определенной территории. Вместо того, чтобы зонировать землю для более высоких зданий и большего количества единиц, она создает зоны для более низкой плотности: снова повышая цены на дома, а вместе с ними и цену земли.
Как Банку Израиля, так и руководству строительной отраслью необходимо поощрять инвесторов к строительству жилья для аренды. Высокая арендная плата является одной из движущих сил стремления купить собственную квартиру. Увеличение предложения аренды снизит давление на покупку, а вместе с этим снизит повышательное давление на цены на жилье. В США и Европе налоговые льготы используются для поощрения инвесторов к предоставлению арендуемых помещений, в то время как законы о защите арендаторов защищают права арендаторов. Это бизнес-модель, которой должен следовать Израиль.
Да, инвесторы вносят свой вклад в спрос на квартиры, но они не являются причиной роста цен: это политика правительства. Пришло время лечить болезнь, а не симптомы.
Globes, перевод Ильи Амигуда
