В прошлом году цены на недвижимость выросли во всех 16 крупных городах Израиля, кроме одного.
Эти данные, вероятно, не понравились городским властям Хайфы. В феврале Центральное статистическое бюро Израиля опубликовало сводные данные о недвижимости за 2020 год в 16 крупнейших городах Израиля. Цифры указывают на рост цен на жилье в 15 городах. Только в Хайфе цены упали в среднем на 4%.
Это неудивительно для тех, кто знаком с рынком недвижимости Хайфы. Задолго до 2020 года привлекательность третьего по величине города Израиля начала падать. Долгосрочные тенденции, такие как продолжающееся ухудшение возможностей трудоустройства и рост привлекательности некоторых соседних городов, усложнили жизнь Хайфе. Что же лежит в основе продолжающегося кризиса северной столицы Израиля?
А. Растущий разрыв между Хайфой и Тель-Авивом
Средняя продажная цена квартиры в Хайфе за последний квартал 2020 года составила 1,2 млн шекелей, а в Тель-Авиве — 3,03 млн шекелей. Другими словами, средняя цена квартиры в Хайфе составляет около 40% от цены квартиры в Тель-Авиве. Так было не всегда. В начале 1980-х годов средняя цена на квартиры в Хайфе составляла около 80% от средней цены квартиры в Тель-Авиве. Есть причины сравнивать эти два города: оба являются центрами агломераций, и поскольку Тель-Авив является самым популярным городом Израиля, цены, близкие к тельавивским, указывают на более высокий спрос и наоборот. Итак, почему же ценовой разрыв увеличился так сильно? Во время кризисов недвижимости 1980-х и первого десятилетия 21-го века цены на квартиры в Хайфе резко упали, в то время как спрос в Тель-Авиве оставался довольно стабильным. Устойчивость Тель-Авива перед лицом спада на рынке недвижимости демонстрирует силу города и, в равной степени, обнажает слабость Хайфы. В период расцвета 1990-х и в предыдущее десятилетие Хайфе в лучшем случае удалось стабилизировать соотношение цен с Тель-Авивом. Если посмотреть на упадок рынка недвижимости в городе в более широкой перспективе, то становится видно, что из 16 крупнейших городов средняя цена сделки в Хайфе была ниже, чем во всех других городах, кроме Беэр-Шевы.
Б. Выбрали нового мэра — строительство остановилось
В 2014-2018 годах Хайфа входила в первую десятку городов Израиля по количеству начатых строительных проектов, причем в каждом из этих годов начиналось строительство более тысячи квартир. Большая часть строительства в этот период велась в новом районе Неот-Перес, расположенном на юго-западе города. Также было ускорено строительство квартир в соответствии с TAMA 38 - Национальным планом сейсмического усиления зданий в регионе Кармель.
В конце 2018 года Хайфу потрясло избрание мэром Эйнат Калиш-Ротем, сменившей Йону Яхава, занимавшего этот пост 15 лет. Последние два года характеризуются резким сокращением объемов нового строительства. В 2019 году было зарегистрировано только 512 вводов в строй, в то время как за первые три квартала 2020-го их было всего 186. Для сравнения: в Тель-Авиве было зарегистрировано 2333 ввода. Мало того, что Хайфа не занимает первого место в общеизраильском рейтинге строительства, она проигрывает даже на фоне других городов севера страны. За первые три квартала 2020 года в Тират-Кармеле было зарегистрировано 331 начала строительства, а в Кирьят-Яме — 481.
С разрешениями на строительство ситуация обстоит еще хуже. За первые три квартала 2020 года в Хайфе было выдано всего 53 разрешения. Из-за Covid-19 количество разрешений, выданных в прошлом году по всей стране, сократилось, но число 53 все же больше подходит для небольшого поселка. В Рамат-Гане за этот период было выдано 2146 разрешений, а в Нетании — 1339. В занимающем лидирующие позиции Тель-Авиве за этот период было выдано разрешение на строительство 2844 квартир. «В Хайфе есть девелоперы и подрядчики, которые хотят строить, но муниципальная администрация, возглавляемая нынешним мэром, блокирует любые новые разработки, которые не инициированы ими. Все, что было сделано во время каденции Йоны Яхава, либо отвергается, либо не продвигается. «Мэр решила закрыть город. Хайфа — третий по величине город в стране, и он выдает столько разрешений на строительство, сколько подобает деревне или периферийному местному совету», — говорит председатель хайфского отделения Ассоциации подрядчиков и строителей Израиля Хаим Фейглин, генеральный директор строительной компании «Цемах Хаммерман».
В. Прогноз на 2025 может сбыться в 2050
Демографический прирост — один из основных факторов при расчете темпов строительства в том или ином населенном пункте. В конечном итоге этот фактор является наиболее важным при определении спроса на квартиры. В этом отношении Хайфа также не в лучшем положении. Ровно два года назад был утвержден генеральный план Хайфы с запланированным населением 330 тыс. к 2025 году. Когда комитеты по планированию одобрили его, они знали, что у города нет шанса достичь этой цели. По данным Центрального статистического бюро, на конец января 2021 года население города составляло чуть менее 285 тыс. жителей, что дает прирост всего на 6000 жителей за пять лет. Таким образом, 330 тыс. население города достигнет в лучшем случае к 2050 году. Эти факты указывают на то, что город непривлекателен для мигрантов.
Действительно, в отличие от Тель-Авива, который расположен в центре крупнейшей агломерации страны, Хайфа, граничащая с заповедниками и зелеными зонами, конкурирует с другими городами, особенно с Крайот, но также и с более мелкими и более зелеными местностями, такими как Зихрон-Яаков на юге, Кирьят-Тивон на востоке, а также с городами Северной Галилеи. Многие предпочитают переехать в сельскую местность, которая находится менее чем в получасе езды от Хайфы. В то же время Хайфе не удалось привлечь жителей из центра страны, несмотря на гораздо более низкие цены на жилье. Результат — очень медленный рост населения.
Г. Исторические проблемы — современные тревоги
Географ Игаль Чарный из Хайфского университета отмечает, что цены на недвижимость являются «лакмусовой бумажкой» для оценки состояния города: «Состояние Хайфы — это результат исторических процессов и неуклонного развития центрального региона Израиля, которое сдерживало развитие нашего города. Именно те факторы, которые способствовали развитию Хайфы во время британского мандата, сегодня препятствуют ее развитию». Чарный проводит сравнение между Хайфой и другими городами, в которых произошел аналогичный процесс: «Если мы посмотрим на мировой опыт, то увидим, что многие города переживают процесс деиндустриализации, то есть снижение значения промышленного производства — Детройт и Питтсбург в США, Манчестер в Англии, Глазго в Шотландии и другие крупные города, которые когда-то были центрами экономики, пришли в упадок, когда что-то изменилось. Некоторым удалось заново изобрести себя, другим — в меньшей степени. В прошлом экономика Хайфы базировалась на порте и нефтехимических заводах периода британского мандата, к которым позже прибавились предприятия тяжелой промышленности, принадлежащие Гистадруту. Промышленность, которая пришла на смену этим предприятиям, все еще не является достаточно крупным двигателем роста, чтобы поддерживать город с населением чуть менее 300 тыс. жителей и агломерацию с населением чуть менее миллиона», — говорит Чарный.
Чарный добавляет, что экологические проблемы — еще один фактор, отрицательно влияющий на имидж города: «Если план “Долина инноваций” Земельного управления Израиля будет реализован [ликвидаций предприятий нефтехимической промышленности и строительство на их месте жилья], это также окажет очень значительное влияние на Хайфу».
Географ также проводит собственное сравнение Хайфы с Тель-Авивом. «Что такое 90-километровый путь между Хайфой и Тель-Авивом? В другой стране это расстояние посчитали бы незначительным. Тем не менее Хайфа непривлекательна для жителей центра. Я думаю, они считают Хайфу далекой и непривлекательной и предпочтут купить более дешевую квартиру, расположенную ближе к центру. Мы также должны учитывать топографию Хайфы, потому что, например, проехать от Неве-Шаанан на востоке Хайфа до Тель-Авива — это не то же самое, что из Неот-Перес». Вообще, говорит доктор Чарный, Тель-Авив для Израиля — город-магнит. «В такой стране, как Израиль, есть место для одного крупного города, и им является Тель-Авив», — говорит он.
В ответ муниципалитет Хайфы заявляет: «Мы хотели бы обратить внимание на интенсивный процесс городской реновации, который по своей сути более сложен и продолжителен, чем создание новых районов, которые искусственно и временно влияют на данные о ценах на жилье и, конечно, на данные о миграции. В Хайфе никогда не было более комплексного плана, нежели тот, который реализуется в настоящее время. Рост и развитие будут происходить в старых кварталах, а не за счет безудержного строительства на зеленых территориях, холмах и природе».
Что касается глубоко укоренившихся проблем города: «Муниципалитет работает над созданием экономических якорей, как никогда раньше. Город впервые смотрит в сторону моря, используя существующие природные ресурсы и содействуя созданию национального центра морских инноваций, чье создание было рекомендовано межведомственным комитетом, занимающимся этой темой. Рекомендация комитета имеет большое значение как рычаг для непрерывного экономического развития города. Центр будет интегрирован с другими планами по укреплению коммерческих и деловых районов в нижнем городе, в рамках ряда законодательных планов и генеральных планов по обновлению всего делового района Хайфы». Муниципалитет также заявил, что делает упор на борьбу за улучшение качества воздуха и планирует эвакуацию предприятий, загрязняющих окружающую среду, из Хайфского залива.
Globes, перевод Ильи Амигуда
