Политики, стремящиеся замедлить неумолимый рост цен на жилье в Израиле, недавно начали обращать свое внимание на ипотечные кредиты.
В отличие от многих других стран, где банки могут покрыть 90 процентов или даже весь кредит на покупку жилья, согласно правилам Банка Израиля, кредиторам запрещено покрывать более 75 процентов кредита. Однако некоторые стали сомневаться в целесообразности этого ограничения, а также других правил, направленных на защиту банков от выдачи рискованных кредитов, которые в итоге лишили многих потенциальных покупателей их первого жилья.
Лимит кредитования означает, что среднестатистическому покупателю жилья необходимо располагать суммой в 510 000 шекелей (152 000 долларов США) плюс достаточной суммой для оплаты услуг агентов, юристов и налога на покупку недвижимости, чтобы приобрести среднестатистическую квартиру стоимостью 1 757 000 шекелей (505 840 долларов США), исходя из цены средней недвижимости в Израиле по состоянию на март 2022 года. В Тель-Авиве, где среднее жилье стоит 2 505 000 шекелей ($721 189), покупателям жилья необходимо иметь «под матрасом» более 700 000 шекелей ($200 000).
«Лимиты Банка Израиля по займам означают, что многие люди в возрасте 30-40 лет, даже если они зарабатывают намного больше среднего по стране и могут позволить себе выплаты по ипотеке в размере 3-4 млн. шекелей ($943 000 - $1,3 млн.), не могут купить недвижимость в центре страны, — говорит Норман Шапиро, старший ипотечный брокер компании First Israel Mortgages. — Фактически значительная часть населения просто вытесняется с рынка недвижимости», — сказал он Times of Israel.
Перед роспуском Кнессета в прошлом месяце депутат Михаэль Битон, глава его экономического комитета, призвал разрешить регуляторам и банкам повысить процент от стоимости недвижимости, который они могут выдавать в кредит, чтобы позволить покупателям жилья идти в ногу со стремительным ростом стоимости недвижимости.
После того, как представитель Банка Израиля сообщил на заседании Комитета по экономике 19 июня, что только около 0,02% кредитов на покупку жилья сталкиваются с серьезными проблемами, Битон указал, что относительно незначительный риск может не оправдать жесткого регулирования.
«Мы не хотим, чтобы риск был слишком велик и пузырь лопнул, как это произошло в США в 2008 году, но, глядя на эти цифры, которые показывают, что у нас более 99% кредитов беспроблемны, почему бы не поднять кредитный лимит до 80%?» — спросил он.
Вместо этого регуляторы пошли по другому пути, повысив процентные ставки, чтобы ограничить кредитование и замедлить инфляцию. После нескольких лет, когда ставки держались на максимально низком уровне, за последние несколько месяцев банк трижды повышал ставки до 1,25%. Банки, в свою очередь, повысили ставки для заемщиков, и накладные расходы на получение ипотечного кредита стремительно возросли.
По данным маркетингового исследования, проведенного Шапиро и его коллегой, ведущим специалистом по ипотечному кредитованию Аароном Краснером из Anglo Mortgages, 30-летняя ипотека с фиксированной ставкой составляет от 4,75% до 5,10% (по сравнению с 3,8% шесть месяцев назад), а переменная ставка — около 2,75% (по сравнению с 1,6% шесть месяцев назад).
Эти ставки не только делают владение жильем дороже, но и влияют на то, кому банки могут предоставлять кредиты, благодаря установленному Банком Израиля лимиту на то, какая часть ежемесячной зарплаты может быть использована для их погашения.
Лимит варьируется между 33% и 40% от чистого ежемесячного дохода после уплаты налогов и после любых других долговых обязательств, которые могут быть у заемщика.
Чтобы претендовать на получение ипотечного кредита с ежемесячной выплатой в 10 тыс. шекелей (2 870 долларов США), заемщик должен иметь доход не менее 25 тыс. шекелей (7 175 долларов США) в месяц. Поскольку средняя месячная зарплата после уплаты налогов в Израиле составляет около 7 700 шекелей (2 200 долларов), это порог, которого с трудом смогут достичь даже многие семьи с двумя родителями.
Хотя это правило было разработано для того, чтобы защитить банки от «плохих» кредитов и удержать заемщиков от чрезмерной нагрузки, в итоге оно вынудило некоторых покупателей жилья брать ипотечные кредиты на более длительные сроки или подписываться на более рискованные, но более дешевые переменные процентные ставки на часть ипотеки.
По данным исследователей из Тель-Авивского университета, строгие ограничения на соотношение стоимости кредита и дохода заемщика встречаются в 40% развитых стран. Они помогают замедлить рост задолженности домохозяйств и снизить потери банков в случае краха на рынках жилья. Они не влияют на цены на жилье, но, несомненно, затрудняют доступ к нему.
«Банк Израиля опасается, что крах рынка недвижимости, наблюдаемый в других частях мира, может произойти и у нас, и в этих случаях банковский сектор в целом сильно пострадает. Он хочет защитить банки от такого рода рисков, но тем самым он усложняет жизнь клиентам», — отметил Шапиро.
В США и Великобритании покупатели, впервые приобретающие жилье, могут взять кредит на 90% или даже 100% его стоимости. Некоторые кредиты структурированы таким образом, что включают в себя дополнительные расходы на покупку недвижимости, что также запрещено израильскими правилами.
Такие предложения доступны не всем: заявителям обычно требуется хорошая кредитная история. Но эти виды кредитов могут позволить молодым людям с хорошей зарплатой купить свою первую недвижимость с относительно небольшими первоначальными вложениями.
В Израиле средний возраст первого покупателя составляет 36 лет, что является относительно высоким показателем для Запада.
«Десятилетие назад израильские страховые компании предлагали дополнительное финансирование для покупки жилья, — говорит Шапиро, — но у Банка Израиля возникла обеспокоенность рисками, связанными с тем, что люди берут больше займов под залог недвижимости, и в 2012 году он ввел четкие ограничения на займы, ограничив кредиты для покупателей, впервые приобретающих жилье, на уровне 75% и четко указав, что банки не могут предоставлять дополнительные кредиты для покрытия собственных средств на покупку недвижимости».
Банк Израиля утверждает, что задолженность по жилищным кредитам в Израиле относительно низкая по международным стандартам, а условия, которые он установил для ипотеки, консервативны по сравнению с другими аналогичными экономиками, но он хочет обеспечить устойчивость финансовой системы Израиля к рискам на рынке жилья, объяснил Шапиро.
Благодаря 75-процентному лимиту кредитования, риск отрицательного капитала для банков сводится к минимуму, что учитывает уроки краха ипотечного пузыря 2007-2008 годов.
Лимиты на заемные средства также стимулируют покупки в более дешевых районах страны, а ограничения на ипотечные кредиты на вторую недвижимость помогают сдержать энтузиазм в приобретении дополнительной инвестиционной недвижимости.
До сих пор Банк Израиля стремился помочь будущим собственникам жилья в основном путем поощрения прозрачности ипотечного рынка, чтобы покупатели могли понять общие затраты и получить подходящую для них сделку.
В прошлом году израильтяне взяли рекордное количество ипотечных кредитов на сумму 116 миллиардов шекелей (36,5 миллиардов долларов). Отчасти это было вызвано рекордным ростом цен на недвижимость — более чем на 15% в этом году, по данным Центрального статистического бюро. Однако ограничения на сумму, которую можно взять в долг для финансирования ипотеки, означают, что общий долг домохозяйств в Израиле относительно низок по сравнению с другими странами, но при этом купить жилье сложнее.
Продажи жилья достигли пика в конце 2021 года после стабильного роста с 2018 года, но с тех пор рынок демонстрирует признаки отката. Продажи нового жилья в период с февраля по апрель 2022 года были на 12,9% ниже, чем за три месяца до этого, согласно сезонно скорректированным данным правительства. Спрос на новую недвижимость снизился на 8,6%.
По словам Краснера, рынок в значительной степени зависит от способности покупателей использовать богатство разных поколений: «Эта система работает только потому, что в Израиле большинство людей, покупающих первое жилье, получают средства на первоначальный взнос от своих родителей. Они не могут собрать деньги самостоятельно, поэтому получается, что пожилые люди, купившие недвижимость много лет назад и, следовательно, заработавшие на ней значительные деньги, используют часть этой стоимости, чтобы помочь своим детям. Очевидно, что это несправедливая система, поскольку у некоторых людей нет родителей, способных дать им такие деньги, но именно так и происходит на практике».
Уходящее правительство попыталось решить эту проблему путем введения программы лотереи, известной как «Мехир ле-миштакен», предлагая тысячи квартир по ценам до 20% ниже рыночной стоимости, по сути, сокращая часть первоначального взноса и позволяя покупателям увеличить соотношение кредита к стоимости. В целях снижения цен правительство также сосредоточилось на увеличении предложения. В ближайшие три года планируется построить 280 тыс. единиц жилья, а в течение этого периода планировщики должны утвердить еще 500 тыс. единиц. Уже сейчас наблюдается значительный рост ввода жилья.
Однако при таком значительном отложенном спросе на жилье и препятствиях для вступления в ипотеку эти шаги вряд ли существенно изменят конфигурацию рынка.
«Иметь свой дом, скорее всего, по-прежнему будут только те, кто получает очень высокую зарплату или имеет доступ к "банку мамы и папы" - ни то, ни другое не похоже на обещанные нам жилищные реформы», — говорит Краснер.
Однако, по мнению экспертов, смягчение ограничений, связанных с займами на покупку жилья, может стать верным способом увеличить число тех, кто может позволить себе купить квартиру уже сегодня.
Среди предлагаемых изменений было такое, которое позволяло тем, кто зарабатывает достаточно, брать в кредит более 75% стоимости недвижимости, за дополнительный тариф. Это уменьшит сумму, которую они должны предложить в качестве первоначального взноса, что облегчит молодым людям с хорошей работой покупку жилья без существенного риска для кредиторов.
Другой вариант — это позволить людям, берущим ипотечные кредиты, самим выбирать (или, по крайней мере, оценивать с помощью банков), какую часть своего ежемесячного дохода они могут разумно выплачивать в качестве ипотечного кредита. В настоящее время этот вопрос решается за них банками на основе данных о ежемесячной заработной плате семьи. Однако высокооплачиваемые люди, те, кто имеет более нерегулярный доход, те, кто имеет значительные инвестиции, или те, кто имеет хорошие перспективы на будущее, возможно, смогут платить больше, или им будет разрешено брать более гибкие кредиты, по которым выплаты будут увеличиваться с возрастом.
Хотя в первую очередь это выгодно высокооплачиваемым заемщикам, еще одна возможность заключается в том, чтобы позволить людям брать отдельный, более короткий и, вероятно, более дорогой личный кредит для финансирования первоначального взноса и расходов на закрытие сделки.
Строительство большего количества жилья, как обещало правительство, может со временем изменить ситуацию. Но построить достаточное количество новых домов для всех по ценам, которые каждый может себе позволить, практически невозможно, считают эксперты отрасли. Внесение изменений в рынок кредитования может стать более быстрым и надежным способом расширить доступ к домовладению для тех, кто все еще ждет.
«Все дебаты сосредоточены на ценах, — сказал Краснер, — но мы должны признать, что почти наверняка они будут продолжать расти, и вместо этого следует сосредоточиться на помощи людям, чтобы они могли найти путь к приобретению своего жилья».
