Международная инвестиционно-банковская компания UBS ожидает серьезного потрясения мировых цен на жилье, и Тель-Авив входит в число городов, которые она называет уязвимыми.
В ежегодном отчете UBS «Глобальный индекс пузырей в недвижимости» за 2022 год говорится, что недавние потрясения на финансовых рынках, рост процентных ставок и инфляции ударят по ценам на жилье, что приведет либо к периоду стагнации, то есть к отсутствию дальнейшего роста цен, либо, в самом крайнем случае, к падению стоимости, сообщает Times of Israel.
В Тель-Авиве, самом дорогом городе мира, цены на недвижимость и арендные ставки неуклонно растут.
Отчет UBS оценивает рынки жилья городов по всему миру на основе таких суб-индексов, как доступность (цена к доходу), цены на аренду, изменения ипотечных ставок и строительная активность, разделяя их на группы: те, которые, по мнению UBS, имеют справедливую оценку стоимости недвижимости, те, которые кажутся завышенными, и те, которые, по мнению UBS, настолько переоценены, что существует риск коррекции рынка.
Каждому городу присваивается балл от ниже -1,5 (недооцененный рынок) до выше 1,5 (риск «пузыря»).
Тель-Авив получил индекс 1,59, оказавшись в самом низу списка городов в зоне риска, в которую также вошли Токио, Мюнхен, Цюрих, Франкфурт и Ванкувер, а возглавил индекс Торонто (с результатом 2,24 балла). В этом году впервые за восемь лет составления индекса UBS Тель-Авив попал в список «пузырей риска».
UBS определяет жилищный пузырь как «существенное и устойчивое искажение цены актива, существование которого невозможно доказать, пока он не лопнет». Это означает, что невозможно определить, ожидается ли падение цен, пока недвижимость не начнет дешеветь, чтобы привлечь покупателей.
В UBS утверждают, что типичные признаки, указывающие на «пузырь» на рынке жилья (многие из которых явно релевантны для Тель-Авива) — это отрыв цен от доходов населения и арендной платы, а также дисбаланс в реальной экономике, например, чрезмерное кредитование и строительная активность.
В городах, входящих в группу риска, цены на жилье за последнее десятилетие выросли как минимум на 60%, в то время как средняя заработная плата увеличилась примерно на 12%. По последним данным Центрального статистического бюро Израиля, в Тель-Авиве средняя цена квартиры сейчас превышает 4 млн шекелей (1,2 млн долларов), а средняя заработная плата в мае составляла 11 753 шекеля (3 514 долларов), а в в сфере высоких технологий -—26 828 шекелей (8 019 долларов), причем в последние месяцы в этом секторе прошла волна увольнений.
В Тель-Авиве, по оценкам UBS, квалифицированный работник должен проработать не менее 11 лет, чтобы купить квартиру площадью 80 квадратных метров недалеко от центра города. Таким образом, Тель-Авив входит в пятерку городов с наименьшей доступностью жилья для своего населения. Город также занимает очень высокое место по соотношению цены и стоимости аренды: По расчетам UBS, для того чтобы арендная плата покрыла стоимость недвижимости, потребуется более 40 лет, что подтверждает тот факт, что доходность от аренды в Тель-Авиве, несмотря на быстрый рост, остается относительно низкой по сравнению с затратами на покупку.
«Номинальные цены на жилье в Тель-Авиве выросли в 2001-2017 гг. Арендная плата почти не отставала от роста цен, что отражает фундаментальный дефицит жилья», — говорится в отчете.
UBS утверждает, что начиная с 2019 года на рынке жилья Тель-Авива наблюдается еще одна «взрывная фаза роста цен». Только с середины 2021 года до середины 2022-го цены на жилье росли на 17,8% в год, что является самым быстрым темпом за последнее десятилетие, а «объем выданных кредитов вырос на 18%, что является самым быстрым темпом за последние 25 лет».
В отчете отмечается, что продолжающиеся дебаты о понижении стоимости кредита могут привести к еще большему росту цен. В настоящее время ипотечное кредитование ограничено 75% от стоимости первого приобретаемого жилья, что вместе с ежемесячными платежами, не превышающими 33% от чистой зарплаты семьи, сдерживает рост цен и защищает кредиторов от риска дефляции жилья.
Однако, по мнению UBS, «вероятность резкой, но кратковременной коррекции высока, если ставки по ипотеке будут расти и дальше». Банк Израиля повысил базовую процентную ставку до 2,75% ранее в этом месяце, что стало пятым скачком ставки в 2022 году.
Согласно индексу, Лос-Анджелес, Нью-Йорк, Сан-Франциско, Лондон, Париж и Сингапур находятся в зоне переоцененного рынка, в то время как Дубай, Милан, Сан-Паулу и Варшава вошли в число городов со справедливо оцененным рынком жилья.
