Для израильских охотников за жильем 300 тыс. шекелей становятся более значительной суммой за пределами родины.
На что могут рассчитывать потенциальные израильские покупатели недвижимости, имея 90 тыс. долларов? На этот раз рассмотрим недвижимость за рубежом.
За последние несколько лет цены на жилье в Израиле стремительно выросли. Это справедливо и для многих других стран: Австралии, США, Канады, Германии, Чехии и других. Но есть и тихие гавани в бурных морях недвижимости, страны, где цены остаются практически стабильными или где наблюдается лишь скромный рост, а приличные места с привлекательной доходностью можно приобрести за небольшие деньги.
Для израильтян, желающих взойти на эскалатор недвижимости, покупка за рубежом может стать привлекательным вариантом, который не обязательно разорит банк, часто предлагая более низкие цены, меньшую волатильность и более привлекательные условия кредитования для инвесторов. Сильный шекель по отношению к другим валютам также позволяет увеличить начальную сумму, например, 300 тыс. шекелей ($86 тыс.), которыми обладают наши герои Дина и Илан.
В первой статье этой серии читатели познакомились с парой вымышленных тель-авивских квартиросъемщиков, которые после нескольких лет скупости и экономии сумели накопить 300 тыс. шекелей.
Одна из проблем молодой семьи заключалась в выборе времени. Только за последний год цены выросли на 19 процентов. Эксперты отрасли говорят, что этот скачок вызван не пузырем, который вот-вот лопнет, а скорее продолжающимся дефицитом жилья, который не может удовлетворить спрос со стороны растущего населения. Ожидается, что цены будут продолжать расти, даже если темпы роста замедлятся.
Так происходит не везде. В других странах с первого квартала 2020 года наблюдается дефляция цен на жилье, зачастую вызванная финансовым давлением, связанным с повышением процентных ставок и ростом стоимости жизни. Эти страны обычно стремятся привлечь иностранные инвестиции в недвижимость, предлагая гибкие варианты финансирования потенциальным владельцам: низкие первоначальные взносы и субсидированные платежи в начале инвестирования, поэтапные графики платежей и ипотечные кредиты на щедрых условиях независимо от гражданства.
Хотя израильские банки не выдают ипотечные кредиты на недвижимость за рубежом, но если родители Дины и Илана владеют недвижимостью, они могут взять кредит для них, предоставив в качестве залога свой дом, или взять кредит на свое имя и передать его молодой паре.
Однако зарубежные инвестиции могут показаться сложными, и инвесторам необходимо составить техзадание, обратившись к экспертам, а не просто к друзьям, которые говорят, что сорвали куш. Инвестиции в недвижимость за пределами Израиля означают вложение денег в место, которое вы, возможно, никогда не видели и даже не слышали о нем, поэтому еще важнее правильно выбрать агентов, брокеров и консультантов. Можно получить значительную прибыль, но для ее достижения необходимо работать с нужными людьми и провести обширное исследование.
Кроме того, инвесторы должны быть готовы к тому, что им придется платить налоги. По словам Ральфа Сандерса, бухгалтера, сертифицированного для работы как в Великобритании, так и в Израиле, доход от аренды за рубежом будет облагаться налогом, как и прирост капитала при продаже недвижимости за рубежом, то есть чем больше вы заработаете, тем больше заплатите.
Для таких людей, как Дина и Илан, идея заключается не в том, чтобы купить заграничный дом для отдыха, а в том, чтобы вложить деньги туда, где они будут работать лучше всего, чтобы в конечном итоге они смогли купить постоянную недвижимость в Израиле.
«Важно понять, каковы ваши инвестиционные цели и каковы ваши обстоятельства, прежде чем окунуться в инвестирование за рубежом», — говорит Ори Коскас, израильский инвестиционный консультант, который много работает на зарубежных рынках недвижимости.
Греция и Кипр уже давно являются ключевыми рынками для израильтян. Время перелета короткое, а для посещения не требуется виза. Правительства благоприятствуют иностранным инвестициям в недвижимость и стараются сделать их как можно более простыми.
В Греции жилье стоит в разы меньше, чем в Израиле. Помимо более низких цен, греческая недвижимость привлекательна более высокой доходностью, то есть доход от аренды по отношению к цене недвижимости гораздо выше, чем в Израиле.
Квартиры, продаваемые израильтянам, как правило, находятся на курортах. Они предлагают стабильный доход от аренды от 4% до 7% в год, по сравнению с 2%-3% в Израиле.
Исследование Times of Israel показывает, что в Греции или на Кипре можно купить жилье, имея стартовую сумму в 300 тыс. шекелей в сочетании с гораздо меньшим кредитом, чем потребовалось бы в Израиле.
На юго-восточном побережье новая квартира с двумя спальнями и двумя ванными комнатами недавно продавалась за 155 000 евро или 532 183 шекеля ($150 275). Если вы хотите увеличить кредитное плечо и купить что-то более дорогое, то за €475 000 (1 622 471 шекелей, $458 145) вы получите виллу с тремя спальнями и собственным бассейном.
На оккупированном турками Северном Кипре все еще дешевле, хотя добраться туда может быть сложнее. Однокомнатная квартира в курортном комплексе на берегу моря с бассейном и другими удобствами может стоить всего 60 455 евро (208 416 шекелей, 61 599 долларов США).
За последнее десятилетие цены в материковой части Греции и на Крите упали примерно на 40%. Сейчас они растут, но остаются все еще гораздо ниже, чем в центре Израиля. Например, квартира с двумя спальнями, бассейном и на берегу моря на севере Крита сейчас продается за 270 000 евро (879 213 шекелей).
Коскас призывает инвесторов не ограничиваться очевидным. Он инвестирует в Португалию от своего имени и для своих клиентов. По его словам, эта страна отвечает его золотым правилам инвестирования: «Покупайте в крупных городах, таких как Лиссабон и Порту; покупайте на хорошо развитом рынке недвижимости; убедитесь, что рынок прозрачен и хорошо регулируется, и посмотрите, какое финансирование доступно, что позволит вам использовать имеющиеся у вас деньги, взяв ипотеку».
Имея 300 000 шекелей, вы можете взять кредит, достаточный для покупки квартиры в Португалии стоимостью 1,5 миллиона шекелей (430 000 долларов), и то, что вы можете получить за эту цену, намного превосходит квартиры, доступные по этой цене в большинстве районов Израиля.
В Алгарви, самом популярном туристическом регионе Португалии, Times of Israel нашла 19 объектов недвижимости по цене от €150 000 до €200 000 (от 515 016 до 686 687 шекелей), включая новостройки, квартиры на берегу моря и в центре города, с двумя или тремя спальнями, любой из которых можно легко приобрести за 300 000 шекелей плюс небольшой кредит. В диапазоне от 350 000 до 400 000 евро (от 1 195 505 до 1 366 292 шекелей) есть еще больше вариантов, включая виллы с пятью спальнями и многое другое.
Другим ключевым местом, которое активно рекламируется израильтянам, является Дубай. В течение первых шести месяцев после подписания Авраамских соглашений в 2020 году более 100 тыс. израильтян посетили Объединенные Арабские Эмираты, и среди них были риэлторы и инвестиционные консультанты.
Дубай уже некоторое время является привлекательным местом для инвестиций в недвижимость, с низкими ценами и высокой доходностью от аренды — от 5% до 9%. Налоги на недвижимость минимальны, а цены на жилье значительно снизились за последнее десятилетие, упав почти на 40% с учетом инфляции с 2014 года, по данным S&P Global.
Первым объектом недвижимости в ОАЭ, проданным и зарегистрированным израильским инвестором, стал дом с одной спальней в проекте компании Azizi Developments в Dubai Healthcare City в ноябре 2021 года. Совсем недавно израильскому инвестору была продана трехкомнатная квартира в районе Таун-Сквер в Дубае за 918 250 шекелей (250 000 долларов). Сейчас в Дубае проживает около 1 000 израильтян, и те, кто работает на рынке недвижимости, стараются нанимать людей, говорящих на иврите, чтобы иметь возможность реагировать на интерес израильтян к покупке недвижимости.
В Мирдиф-Хиллс, относительно новом жилом комплексе к западу от аэропорта Дубая, квартира в только что построенном доме с одной спальней предлагалась за 381 160 долларов (1 311 907 шекелей). Покупатель должен был внести 24% первоначального взноса — 91 479 долларов (299 092 шекеля), а остальную сумму выплатить в течение следующих пяти лет, в течение которых можно было бы зарабатывать на аренде. Это будет непростая покупка, поскольку на погашение кредита придется откладывать от 70 000 до 90 000 шекелей в год (от 19 766 до 25 414 долларов), но если наша вымышленная пара продвигается по карьерной лестнице и контролирует свои расходы на жилье в Израиле, то это вполне достижимо.
Другим вариантом в Дубае является инвестирование в гостиничный номер, который предлагает еще более высокую доходность от аренды, до 12%, хотя плата за управление может съедать изрядную часть этой суммы. Номера бронируются через центральный расчетный центр, хотя в некоторых случаях инвестор может также посещать свою квартиру на несколько недель в году. Отели в Дубае быстро растут. В настоящее время планируется построить более 35 тыс. новых номеров, половина из которых должна быть готова к концу этого года.
Аналогичные варианты есть и в Таиланде, который пытается выкарабкаться из вызванного пандемией ущерба для своей жизненно важной туристической отрасли, в том числе путем стимулирования иностранных инвестиций в недвижимость. Цены там упали, но, согласно некоторым рыночным исследованиям, в этом году ожидается их рост по мере возвращения туристов. Проекты совместного развития Израиля и Таиланда — не редкость, и они часто продаются израильским инвесторам. На Пхукете, например, новые виллы с двумя спальнями на холмах с видом на Индийский океан начинаются от 27 531 доллара (93 832 шекеля, 26 495 долларов).
Коскас, однако, советует воздержаться от подобных инвестиций, которые доступны в самых разных местах, какими бы привлекательными они ни казались на первый взгляд. Среди различных проблем — тот факт, что инвесторы зависят от управления отелями для привлечения туристов, что означает, что прибыльность недвижимости не зависит от покупателя. «Вы как инвестор не имеете никакого контроля», — предупреждает он.
В Таиланде 300 000 шекелей все еще могут растянуться на очень долгий срок, и Дина и Илан могут использовать их для покупки нескольких объектов недвижимости одновременно, хеджируя свои риски и максимизируя деньги, которые они получат от аренды и (в конечном итоге) продажи.
Американские евреи являются одной из самых массовых групп зарубежных покупателей недвижимости в Израиле, но это улица с двусторонним движением. В 2019 году израильтяне инвестировали 2,4 миллиарда долларов в недвижимость в США.
Цены на жилье там взлетели почти так же высоко, как в Израиле, а в некоторых местах даже выше, но есть сигналы о грядущем спаде на рынке жилья, то есть консультанты считают, что рынок может упасть, сделав его привлекательнее для покупок.
США — сложный рынок, с меняющимися инвестиционными «горячими точками», в зависимости от того, что ищут покупатели. По мнению некоторых представителей риэлторского цеха, на 250 тыс. долларов (300 тыс. шекелей с учетом разумного кредита) можно купить приличное жилье в большинстве районов США. В США нет ограничений на покупку недвижимости иностранцами, и там также можно получить ипотечный кредит, хотя Дине и Илану, как нерезидентам, было бы проще взять кредит в Израиле и стать покупателями за наличные.
Ривка Лейбовиц
Израильский специалист по финансовому планированию Ривка Лейбовиц, которая ведет популярную группу в социальной сети «Финансово умная жизнь в Израиле», называет американскую недвижимость «одной из самых надежных и прибыльных инвестиций в настоящий момент: «Вы можете выйти на этот рынок, имея всего 50 000 долларов (170 411 шекелей) и получать значительный ежемесячный доход. Но вы определенно не сможете сделать это без квалифицированного руководства».
Отчасти это объясняется тем, что существует множество различных вариантов структуры инвестиций, предлагающих различные профили риска и доходности, а также большую или меньшую ликвидность, сказала она. Если вы покупаете недвижимость для сдачи в аренду, то в зависимости от конкретного местного рынка нередко можно заработать $1 000 в месяц (NIS 3 500) на доме, который стоит $100 000 (NIS 350 000). 300 000 шекелей — это нижний предел стоимости недвижимости в США без ипотеки, но не исключение.
Но, как и на любом развитом рынке, дешевое жилье несет свои риски. То, что вы можете себе позволить, может находиться в менее красивом районе города, может потребовать больших затрат на содержание, привлечь ненадежных арендаторов, и, как и в других странах, вы будете рассчитывать на то, что кто-то на месте будет присматривать за вашей недвижимостью.
Но есть и другие варианты, включая так называемые инвестиционные группы по недвижимости, или REIGs, через которые деньги инвесторов объединяются фирмой и вкладываются в портфель недвижимости, часто состоящий из целых многоквартирных домов.
Инвесторы владеют акциями объектов недвижимости и получают дивиденды от дохода от аренды. Как правило, они могут составлять от 6% до 10% в год. Когда недвижимость продается, они получают часть прибыли или могут вложить деньги в другую недвижимость. Такая структура снижает риск, но инвесторы практически не контролируют инвестиционную программу, плата за управление съедает прибыль, и инвесторы могут потерять потенциальную прибыль, если группа продается слишком быстро.
Рынок недвижимости Великобритании также может быть одним из вариантов. Здесь нет ограничений на иностранное владение недвижимостью, нет ограничений на долгосрочное управление уровнем арендной платы, а первые 12 500 фунтов стерлингов дохода от аренды в год (52 325 шекелей) не облагаются налогом.
Нафтали Левенсон из компании Nadlan Anglia специализируется на инвестировании денег в недвижимость Великобритании от имени израильтян, покупая дома на одну семью на северо-востоке Англии (в районе Ньюкасла), которые оформляются на имя индивидуального инвестора, а затем сдаются в аренду.
«Большинство тех, кто обращается ко мне, имеют от 250 000 шекелей [72 000 долларов] до 300 000 шекелей [86 000 долларов] и считают, что за границей есть лучшие варианты, чем на израильском рынке недвижимости», — сказал он.
Левенсон утверждает, что доходность его сотен инвесторов составляет 10% в год на такой размер инвестиций, после уплаты комиссионных за управление.
Большинство объектов недвижимости удерживаются в долгосрочной перспективе для получения дохода от аренды, который облагается налогом в размере 15% при возвращении в Израиль. Однако индивидуальные инвесторы могут продавать недвижимость в любое удобное для них время.
Хотя он начинал в Лондоне, Левенсон говорит, что больше не рекомендует покупать там недвижимость, так как она подорожала до такого уровня, который, по его мнению, сейчас слишком высок для получения значимой прибыли.
Риск при инвестировании за рубежом в любом месте заключается в том, что цены на недвижимость могут расти медленнее, чем в Израиле, или даже начать падать. И, конечно, существует множество других рисков, связанных с покупкой недвижимости, которую вы, возможно, никогда не увидите. Но для молодых израильтян, готовых подождать несколько лет, чтобы увидеть действительно большие доходы, поиск жилья за рубежом может стать способом превратить скромный первоначальный взнос в гораздо более значительный.
