Израильский рынок недвижимости демонстрирует замедление на фоне стабилизации цен; объем сделок с жильем снизился на 39% по сравнению с тем же периодом прошлого года.
После периода довольно бурного роста цены на жилье в Израиле выросли всего на 0,1% с декабря 2022 года по январь 2023-го, согласно новым данным, опубликованным на этой неделе Центральным статистическим бюро (ЦСБ), сообщает Times of Israel.
В сентябре-октябре 2022 года годовой рост по сравнению с тем же периодом 2021 года составил 20,3%, что является одним из самых резких повышений цен на жилье.
Однако в период с октября 2022 года по январь 2023 года цены на жилье выросли всего на 0,5%, согласно последнему отчету ЦСБ. Падение цен на жилье в абсолютных цифрах было зафиксировано в районах с высоким спросом — Тель-Авиве (- 0,5%) и Иерусалиме (- 1,1%), а также в Хайфе (- 0,9%), говорится в отчете. Рост цен на 1,3% был отмечен в центральной части Израиля, за пределами Тель-Авива и его ближайших пригородов.
Эта стабилизация совпала с резким снижением количества сделок с недвижимостью по сравнению с прошлым годом и последовательным снижением объемов ипотечного кредитования, согласно отдельным отчетам главного экономиста Министерства финансов и Банка Израиля, также опубликованным на этой неделе.
В январе было продано всего 7 093 квартиры или индивидуального дома, что на 39% меньше, чем в прошлом году, и является самым низким показателем за январь с 2009 года, говорится в отчете Министерства финансов, в котором отмечается, что снижение количества сделок соответствует снижению, наблюдаемому с апреля 2022 года, когда Центральный банк начал повышать базовую процентную ставку.
При базисной процентной ставке на уровне 4,25% (по состоянию на февраль) стоимость ипотечного займа увеличивается, так как проценты по жилищным кредитам обычно составляют от 5,5% до 6,5%. Контроль над жилищными кредитами ограничивает сумму займа в зависимости от ежемесячного дохода семьи (не более трети расходов может идти на выплату машканты), что также снижает сумму, которую можно взять в кредит.
Израильская недвижимость в последние годы дорожала гораздо быстрее, чем росла заработная плата, и потенциальные покупатели столкнулись с проблемой снижения доступности жилья.
По данным Центрального банка, в феврале 2023 года объем ипотечных кредитов достиг четырехлетнего минимума: за месяц домовладельцы взяли в долг около 5,7 млрд шекелей (1,57 млрд долларов), что почти на 50% меньше, чем в феврале 2022 года (когда объем ипотечных кредитов составил около 11 млрд шекелей или 3 млрд долларов). Этот показатель также значительно ниже январских цифр по ипотечным кредитам: 6,4 млрд шекелей (1,75 млрд. долл.) было взято на покупку жилья.
Ранее последний раз объем ипотечных кредитов составлял примерно 5 млрд шекелей (исключая ранний период пандемии в апреле-мае 2020 года, когда рынок жилья сильно пострадал) в последние несколько месяцев 2019 года, согласно данным банка.
Отчет Министерства финансов показал, что, хотя цены на жилье, похоже, стабилизируются, стоимость новых квартир падает быстрее, чем жилья на вторичном рынке.
Застройщики отмечают резкое падение продаж по всей стране, и лишь акции по продаже новых объектов в пригороде Хайфы Кирьят-Бялик, где средняя цена квартиры составляет 1 570 000 шекелей (около $430 000), сдерживают эту тенденцию. Несмотря на активное развитие Тель-Авива, в январе там была продана всего 141 новая квартира.
В прошлом сокращение объема продаж жилья объяснялось снижением объемов покупки инвестиционной недвижимости — когда семья уже владеет другим жильем, в котором она живет, или покупатель живет за границей. Объем покупок инвесторами в январе снизился на 18% по сравнению с январем 2022 года, но текущие цифры также свидетельствуют о снижении числа покупателей, впервые приобретающих жилье, и тех, кто пытается продвинуться по «жилищной лестнице», покупая более просторные дома или жилье в более привлекательных районах (снижение на 42% по сравнению с прошлым годом).
На сегодняшний день мало свидетельств того, что цены на продаваемые дома снижаются: Напротив, темпы роста замедляются, в результате чего цены на жилье больше не растут резко из месяца в месяц.
Совокупность данных, опубликованных на этой неделе, позволяет предположить, что продавцы ждут, когда покупатель согласится на установленную ими цену, а не соглашаются на более низкую, и что на рынке существует убеждение, что цены скоро снова начнут расти. Но если количество сделок не начнет расти, возможно, застройщики окажутся под давлением денежного потока и начнут соглашаться на более низкую норму прибыли в обмен на реализацию своих инвестиций.
