Новые данные с рынка израильской недвижимости наконец-то подтверждают то, о чем уже давно говорят эксперты: перегретый рынок начал остывать.
Последние данные Центрального статистического бюро (ЦСБ) отражают падение цен на жилье в период с января по февраль в Тель-Авиве (-0,5%), в Иерусалиме (-1,1%), в Хайфе (-0,5%) и на юге страны (-1,5%).
Снижение цен происходит на фоне значительного замедления темпов роста сделок с жильем, согласно последнему отчету Министерства финансов о секторе недвижимости, опубликованному на этой неделе. Согласно отчету, в феврале 2023 года было продано 6 311 квартир, что на 41% меньше, чем в феврале 2022 года. Предварительный анализ первой половины марта показывает, что снижение активности продолжается. Согласно отдельному отчету CBS о сделках с новым жильем, опубликованному в четверг, спрос на новое жилье снизился, а популярность Тель-Авива по сравнению с другими локациями также значительно упала.
Министр финансов Бецалель Смотрич поспешил заявить, что эти цифры свидетельствуют о приверженности правительства борьбе с инфляцией в интересах простых израильтян. Он пообещал, что «борьба с дороговизной посредством свободной и конкурентной экономики» может быть выиграна в ближайшие месяцы и годы.
Однако на самом деле цены на жилье в последние месяцы лишь стабилизировались, поднявшись на 12% по сравнению с февралем прошлого года, что более чем в два раза превышает уровень общей инфляции и в три раза превышает средний рост заработной платы с прошлого года.
Повышение процентных ставок Банком Израиля в течение последних 12 месяцев было направлено на сдерживание инфляции путем увеличения стоимости займов. На сегодняшний день, наряду с падением цен и снижением активности в сфере недвижимости, объем заимствований по ипотечным кредитам достиг в феврале 2023 года четырехлетнего минимума. За месяц владельцы жилья взяли в долг около 5,7 млрд. шекелей (1,57 млрд. долларов), что почти на 50% меньше, чем в феврале 2022 года.
В результате роста процентных ставок (до 4,5%) в сочетании с ограниченным снижением стоимости жилья произошло резкое снижение его доступности.
Согласно анализу, проведенному ипотечным брокером Норманом Шапиро, для типичных заемщиков с ипотекой в 1,5 млн шекелей ($410 000) (средняя стоимость недвижимости за пределами Тель-Авива составляет около 2 млн шекелей или $550 000), ежемесячные расходы выросли на 27% — до 8 052 шекелей ($2 210) в месяц по сравнению с 6 324 шекелями ($1 735) в прошлом году. По словам Шапиро, «если в конце 2021 года покупатель жилья с ежемесячным ипотечным бюджетом в 6 324 шекеля мог позволить себе квартиру стоимостью до 2 000 000 шекелей, то в марте 2023 года тот же покупатель сможет позволить себе недвижимость стоимостью до 1 570 000 шекелей — снижение покупательной способности на 430 000 шекелей».
Рост стоимости займов также сказывается на подрядчиках жилищного строительства, которые обычно финансируют строительство за счет кредитов. Министерство финансов сообщает о более значительном падении цен на новые квартиры по сравнению с вторичными, поскольку подрядчики стремятся продавать проекты со скидкой, чтобы сохранить поток доходов. Однако объемы продаж новых домов резко падают: в реальном выражении они снизились на 34% с прошлого года и достигли самого низкого уровня с мая 2020 года, когда вспышка пандемии COVID-19 обрушила рынок.
И Смотрич, и министр жилищного строительства Ицхак Гольдкнопф заявили, что рост объемов строительства имеет первостепенное значение. Несмотря на различные местные и национальные инициативы, направленные на увеличение количества вводимого жилья, строительным проектам требуется много времени, чтобы пройти через систему. А для того, чтобы увеличить количество начатых строек, не говоря уже о том, чтобы превратить их в дома, в которых люди смогут жить, требуется значительное время. В прошлом году в Израиле было утверждено 80 511 разрешений на строительство, согласно национальным данным, опубликованным на сайте Trading Economics. Это число не поспевает за растущим населением Израиля.
Ассоциация строителей Израиля (АСИ) заявила The Times of Israel, что необходимо срочное вмешательство правительства. Шай Паузнер, заместитель генерального директора АСИ, сказал, что «количество начатых строительных объектов, зафиксированное на уровне около 70 000 в период с октября 2021 года по сентябрь 2022 года, может упасть примерно до 50 000 к следующему периоду». «Когда инфляция замедлится и покупатели вернутся на рынок, высокий спрос при огромном дефиците квартир снова приведет к росту цен. Правительству необходимо создать стимулы для подрядчиков, чтобы они продолжали строить», — сказал он.
Инвестиционный консультант Ори Коскас сказал, что при высоких ставках по кредитам и низкой доходности аренды (несмотря на рост арендной платы), «здесь начинает формироваться пузырь, который в конце концов лопнет».
«Молодые пары, инвесторы и даже новые репатрианты просто сидят на заборе и ждут, что произойдет», — сказал он. По его мнению, пока рост процентных ставок тормозит рынок, но «как только потенциальные покупатели поймут, что процентная ставка снижается, они не будут ждать и начнут покупать, что вызовет экстремальный рост цен на квартиры».
Между тем, владельцы выжидают с продажей своей недвижимости, чтобы пережить то, что они считают временным спадом, и добиться высоких цен. Потенциальные покупатели, включая инвесторов в недвижимость, также выжидают, чтобы увидеть, не станет ли падение цен прочной тенденцией.
Увольнения в технологическом секторе в этом году и общий рост цен на потребительские товары повлияли на покупательную способность многих домохозяйств и на потребительский оптимизм многих других.
Но самым простым объяснением снижения уровня продаж жилья вероятно является то, что цены просто выросли до уровня, превышающего тот, которым средний человек может разумно рисковать.
Цены на недвижимость должны упасть еще больше, чтобы обеспечить значительное улучшение доступности жилья для среднего израильского домохозяйства. Такое резкое снижение создаст целый ряд различных сложных проблем для экономики. Поскольку инфляция в целом выравнивается, дальнейшее повышение процентных ставок, скорее всего, будет ограниченным.
Наиболее вероятный сценарий будущего заключается в том, что, по крайней мере, на некоторое время рекордный рост цен может прекратиться, но баланс спроса и предложения будет гарантировать, что недвижимость останется самым инвестиционно привлекательным товаром в Израиле.
