Запланированная на 2-е июля акция протеста с требованием снизить стоимость жилья в Тель-Авиве получила более 21 400 положительных откликов в социальных сетях, и это число растет с каждым днем.
Организаторы требуют от правительства вмешаться и исправить порочную, по их мнению, систему, в которой цены на недвижимость и аренду, наряду с общей стоимостью жизни, стали непомерно высокими. Разочарованные жители городов с самой высокой арендной платой уже перебираются в палатки, что напоминает широкомасштабные протесты 2011 года, которые также были связаны со стремительным ростом цен на жилье.
По оценкам Yad2, самого популярного израильского сайта поиска недвижимости, в первом квартале 2022 года арендная плата выросла в среднем на 10 процентов в годовом исчислении. Но, по неофициальным данным, особенно в Тель-Авиве, тех, кто продлевает договор аренды, часто просят заплатить за квартиру на 30%-40% больше — и вынуждают искать новое жилье, если их не устраивает такое резкое повышение.
Рынок жилья, который за последний год вырос на 15,4%, ежемесячно попадает в заголовки газет. И хотя правительство усиленно рекламирует свои программы субсидирования приобретаемой недвижимости, такие как ныне действующая программа «Целевая цена» («Мехир Матара»), рынок аренды остается, по выражению одного из съемщиков, «Диким Западом» и продолжает расти.
Times of Israel поговорила с арендаторами и арендодателями, причем все попросили не раскрывать их настоящие имена. При нынешнем состоянии рынка арендаторы опасаются, что их занесут в черный список и им будет еще труднее найти жилье, а арендодатели опасаются, что не смогут найти надежных съемщиков.
Лиат живет в однокомнатной квартире на Старом Севере Тель-Авива. Она платит 5 250 шекелей ($1 521) в месяц плюс местные налоги на недвижимость (которые, согласно израильскому законодательству, ложатся на арендатора) и коммунальные услуги за 25 квадратных метров жилой площади. Дом планируется снести в ближайшие пару лет, и арендодатель стремится получить максимальную прибыль за это время. По ее словам, ее квартира не отремонтирована, и ей трудно добиться от арендодателя решения проблем, требующих затрат.
Квартирный хозяин Майи, также из Тель-Авива, разделил ее квартиру пополам, чтобы из одной сделать две — без снижения стоимости аренды для Майи и без дополнительной звукоизоляции. Разделение удвоило доход арендодателя, составляющий 12 тыс. шекелей (3 477 долларов США) в месяц за то, что раньше было двухкомнатной квартирой в не самом фешенебельном районе города. Теперь у Майи есть всего несколько недель на поиски новой квартиры в Тель-Авиве, и пока по приемлемой для нее цене сдается квартира площадью всего 16 квадратных метров с арендной платой 4 000 шекелей (1 160 долларов). Она всерьез подумывает о том, чтобы уехать из города.
Давид уже принял решение. Снимая жилье в Тель-Авиве в течение семи лет и постоянно сражаясь с арендодателями за проведение ремонта и сохранение арендной платы на прежнем уровне, он сдался и переехал в Ашкелон, где платит 3 000 шекелей (870 долларов) за квартиру недалеко от моря.
Давиду повезло, что работа не привязывает его к Тель-Авиву, поэтому он не несет дополнительные расходы на проезд, которые до сих пор удерживали Итая от отъезда из города, несмотря на борьбу за доступное жилье. «Я люблю Тель-Авив, люблю здешнюю культурную жизнь, — говорит Итай. —Мне нравится, что я могу везде ходить пешком, что здесь так много возможностей в плане работы и отдыха. И я готов платить дополнительные 1 200 или 1 500 шекелей [350 или 435 долларов] в месяц за эти преимущества, хоть это мне и не нравится».
Итай снимал на двоих двухкомнатную квартиру площадью 65 квадратных метров в центре Тель-Авива и прожил там четыре года. Рост арендной платы составлял «всего» около 400 шекелей ($116) в год для каждого из них. Затем он решил пойти на компромисс и в 2020 году переехал в свою нынешнюю квартиру в богемном районе Флорентин на юге Тель-Авива.
Итай нашел однокомнатную квартиру площадью 50 метров, и сразу же сказал, что возьмет ее. Он старается поддерживать квартиру в хорошем состоянии, поскольку понимает, что наконец-то нашел хорошую хозяйку. Она сразу ликвидирует неполадки, а арендная плата составляет 4 000 шекелей (1 160 долларов) плюс 280 шекелей (80 долларов) за электричество.
Итаю 42 года, и он не верит, что когда-нибудь сможет купить собственную квартиру. Он видел, как его друзья тратят больше половины своей зарплаты на аренду жилья в городе или вынуждены переезжать каждый год или два, часто переводят своих детей из школы в школу, пытаясь сохранить доступную крышу над головой.
Хотя проблемы с арендой жилья наиболее остро стоят в Тель-Авиве, это не единственное место, где цены стремительно растут, а качество недвижимости, сдаваемой в аренду в нижнем сегменте рынка, падает. Дебора, которая владеет парой инвестиционных объектов в Афуле, сказала, что после того, как рынок повысился на 30%, она тоже была вынуждена поднять арендную плату. «Я не хотела усложнять жизнь арендаторам, — говорит она, — а они были хорошими арендаторами. Но эти квартиры — будущее моих детей, и я не могу позволить себе не двигаться в ногу с рынком».
На странице в социальной сети, которую израильтяне используют для выражения своего недовольства рынком аренды, есть сообщения о двухкомнатной квартире в Ришоне-ле-Ционе без гостиной и хозяине, который все еще живет в квартире вместе с арендаторами, которая сдается за 6800 шекелей ($1,970) в месяц; о студии в Модиине, где невозможно развернуться, за 2450 шекелей ($710); о трехкомнатной квартире в Кфар-Сабе (сдается без детей) за 5150 шекелей ($1,492). Даже в одной из башен Тель-Авива, расположенной между шоссе Намир и Аялон, за 9 500 шекелей ($2 752) можно снять всего квартиру с двумя спальнями, одна из которых имеет общее окно с внутренней лестницей.
В наши дни каждый является домовладельцем: В 2003 году менее 60 тыс. израильтян владели двумя и более квартирами, и недвижимость переходила в основном по наследству. Сегодня, по данным Налогового управления, это число составляет 348 717 человек, то есть 13% населения при желании могут сдать квартиру в аренду.
Но доходность от аренды в Израиле не особенно высока по сравнению с другими странами, говорит Даниэль Гольдштейн, директор агентства недвижимости Beauchamp Estates в Тель-Авиве. Средняя доходность в Тель-Авиве в прошлом году составила всего 2,5%, в то время как капитальная стоимость недвижимости в период с 2020 по 2021 год выросла на 22-28% за среднюю трехкомнатную квартиру в Тель-Авиве — с 2,28 млн шекелей ($659 845) до 3,36 млн шекелей ($972 404). Аналогичная картина наблюдается по всей стране.
Эксперты считают, что расходы на жилье и коммунальные услуги в сумме должны составлять не более 30% от дохода квартиросъемщика. По словам Гиля Ган-Мора, руководителя отдела социальных и гражданских прав Ассоциации за гражданские права в Израиле, в Израиле нередко люди тратят на жилье 60% своего дохода, а затем с трудом справляются с другими расходами.
Но не только финансовое давление делает аренду жилья такой проблематичной. Анат Леви, управляющий партнер иерусалимского офиса юридической фирмы Decker, Pex, Ofir & Co., говорит, что большинство арендодателей скачивают типовые договоры аренды из Интернета, а затем добавляют дополнительные пункты, чтобы получить рычаг давления на арендаторов, которым не оставляют выбора в этом вопросе.
Хотя плохие арендаторы существуют, говорит Ган-Мор, чаще всего преимущество оказывается на стороне владельца недвижимости, а не съемщика: квартиры сдаются в плохом состоянии, арендодатели не делают элементарный ремонт и не занимаются техническим обслуживанием, а договоры аренды предоставляют арендатору ограниченную защиту в отношении продления договора или повышения арендной платы. Это означает, что арендаторы, среди которых преобладают наиболее уязвимые слои израильского общества, такие как пенсионеры и молодые семьи, сталкиваются с постоянной неопределенностью.
«Каждый человек имеет право на достойную жизнь, — говорит Ган-Мор, но рынок недвижимости противостоит этому».
После протестов против роста стоимости жизни 11 лет назад мэр Тель-Авива Рон Хульдаи пообещал решить эту проблему. Сегодня день в городе есть около 300 квартир, предназначенных для доступного жилья. Обещано еще 10 тысяч. Однако арендаторов в городе — не меньше четверти миллиона.
В прошлом году правительство частично попыталось исправить ситуацию на рынке аренды жилья, приняв налоговые льготы, призванные стимулировать долгосрочную аренду. Некоторые новые жилые комплексы обещают выделить ряд квартир для долгосрочной аренды, но стимулы оказались недостаточными для привлечения большого числа застройщиков.
Муниципалитет Тель-Авива разместил на своем сайте образец договора «справедливой аренды», который арендаторы могут скачать и использовать. Однако арендодатели сами решают, принимать ли им эти положения или использовать другой договор, условия которого будут в их пользу.
Национальный закон о справедливой аренде жилья существует — просто он редко соблюдается, а многие споры разрешаются только путем длительных и дорогостоящих судебных разбирательств, которые не могут себе позволить ни арендаторы, ни «лендлорды».
Но, по словам адвоката Леви, закон о справедливой аренде, принятый по всей стране и должным образом исполняемый, будет выгоден для обеих сторон арендного партнерства. Такой закон, например, увеличит срок уведомления в договоре с одного месяца до двух или трех, если одна из сторон захочет расторгнуть его. В нем также будет четко определено, какая из сторон несет ответственность за ущерб, нанесенный квартире, ответственность арендодателя за то, что не было видно на момент начала аренды, и надлежащее обеспечение депозитов арендаторов (возможно, путем запрета арендодателю обналичивать чек на депозит, тратить деньги, а затем отказываться вернуть их по окончании срока аренды). Кроме того, в нем будет предусмотрено, что произойдет, если кто-то умрет во время срока действия договора.
Согласно исследованиям, большинство израильтян считают, что общественные протесты эффективно влияют на политику правительства. Организаторы июльского митинга в Тель-Авиве требуют принятия законодательства, которое поможет создать немедленные и устойчивые изменения на рынке жилья, чтобы сделать его более доступным для аренды и покупки.
Обычно в контрактах на аренду жилья в коммерческих организациях повышение арендной платы привязывается к одному из индексов потребительских цен, что обеспечивает механизм повышения арендной платы в соответствии со стоимостью жизни. «Нет причин, почему это не должно работать в договорах аренды жилья», — говорит адвокат Леви.
А поскольку цены на недвижимость растут, рынок аренды неизбежно тоже будет расти.
«Правительству необходимо перейти от сосредоточения внимания на владении недвижимостью к пониманию того, что оно несет ответственность за обеспечение каждого жителя страны достойной недвижимостью», — говорит представитель Ассоциации за гражданские права в Израиле Ган-Мор.
