Ни для кого не секрет, что рынок аренды жилья в Израиле представляет собой хаотичные, неорганизованные джунгли с астрономическими ценами и слабым регулированием. У арендаторов нет недостатка в историях о трудностях с поиском приличной квартиры, что арендодатели включают в договор странные или необоснованные условия и не обеспечивают элементарное техническое обслуживание жилища.
Поскольку 29 процентов израильтян снимают жилье, и эта цифра, как ожидается, будет расти в ближайшие годы, Министерство строительства поручило своему генеральному директору Иегуде Моргенштерну разработать стратегический план оптимизации рынка долгосрочной аренды. План должен был появиться в конце 2024 года, но работа оказалась сложнее, чем ожидалось, и спустя два месяца дата его публикации все еще не определена, сообщил представитель Министерства строительства, пишет Times of Israel.
Когда бы он ни был представлен, план вряд ли будет включать в себя какие-либо смелые законодательные новшества или далеко идущие цели, которые были характерны для различных жилищных реформ, объявлявшихся на протяжении многих лет.
Вместо этого министерство намерено навести порядок в некоторых ключевых областях рынка долгосрочной аренды и пересмотреть траекторию развития отрасли на будущее. Вот некоторые из тех пунктов, которые, вероятно, появятся в стратегическом плане.
Институциональная аренда
Жилье, сдаваемое в долгосрочную аренду, может быть государственным или частным, отмечает Камила Мейер-Вайсберг, аспирантка Еврейского университета, которая пишет диссертацию о политике Израиля в области долгосрочной аренды жилья.
Подавляющее большинство израильских арендаторов снимают жилье в частном порядке у частных лиц, которые являются его владельцами. Иная ситуация сложилась в большинстве западных стран, где жилые комплексы часто предназначены исключительно для арендаторов и управляются компаниями, которые предлагают стандартные контракты и прозрачные правила повышения цен.
В 2013 году министр финансов Яир Лапид, только что попавший в Кнессет после сенсационного успеха его партии «Еш Атид», выдвинул план создания комплексов долгосрочной аренды, в которых жилые помещения будут сдаваться на срок от пяти до десяти. План предусматривал возведение до 150 тыс. единиц жилья, в которых арендаторы должны были платить за жилье по ценам ниже рыночных.
Однако реальность оказалась иной. На сегодняшний день построено всего 18 тыс. единиц жилья, что составляет менее 1% от рынка аренды. Проблема в том, что эта модель экономически не выгодна для застройщиков.
«На разработку таких проектов уходит много капитала, они приносят низкую годовую прибыль, и вам приходится ждать 20 лет или больше, прежде чем вы сможете продать его, — объясняет Мейер Вайсберг. — Такие инвестиции не выгодны ни для подрядчиков, ни для банков».
Отчасти проблема заключается в дешевизне аренды по отношению к цене недвижимости в Израиле по сравнению с другими странами. В то время как доход от сдачи в аренду комплекса в Европе или США обычно составляет 6-7% годовых от первоначальных инвестиций, подобный проект в Израиле может принести лишь около 2%. Это также означает, что даже если такой проект был жизнеспособным, когда процентные ставки были почти нулевыми несколько лет назад, он не работает в эпоху высоких процентных ставок.
Еще одна проблема заключается в том, что программа была задумана как решение кризиса стоимости жизни, доминировавшего в то время в израильских общественных дебатах, объясняет Мейер-Вайсберг,
«Идея заключалась в том, чтобы предложить жилье на 20% или около того ниже рыночной стоимости среднему классу, который боролся с ростом цен на жилье, — отмечает Мейер-Вайсберг. — Создавая новое предложение жилья со скидками, мы надеялись, что это поможет снизить цены на всем рынке».
Однако из-за того, что было разработано так мало проектов, этот план не был реализован, и лишь небольшое количество семей, отобранных по лотерее для проживания в этих проектах, получили выгоду от программы, отметила она.
Несмотря на трудности, Министерство строительства намерено найти способы заставить систему работать, в том числе привлечь на рынок крупные инвестиционные фонды, которые могут позволить себе ждать десятилетия, чтобы увидеть отдачу от своих инвестиций.
«Несмотря на то что эти жилищные проекты реализуются медленнее, чем планировалось, существует общее понимание того, что у нас нет выбора. Поскольку все больше людей переходят на аренду, а цены продолжают расти, даже те политики и муниципалитеты, которые 10 лет назад были настроены скептически, теперь заинтересованы в этом. Потребность очевидна, и правительство хочет, чтобы это работало», — подчеркивает Мейер-Вайсберг.
Частные арендаторы
Подавляющее большинство снимающих жилье в Израиле заключают годовой контракт с частным арендодателем, который часто приобретает недвижимость в качестве инвестиции или для будущего использования. Для многих проблемы могут начаться именно с этого.
Одним из толчков к массовым протестам против роста цен на жилье в Израиле в 2011 году стало выселение из квартиры 25-летней видеомонтажницы Дафны Лиф в связи с ремонтом здания. Когда ремонт был завершен, хозяин квартиры сказал ей, что она не может въехать обратно, потому что там хочет жить его сын. Когда она не смогла найти доступное жилье, она вышла на улицы.
По словам иерусалимского риэлтора Нахи Парис, такой тип краткосрочного планирования со стороны владельцев типичен для Израиля: «В отличие от США, у нас очень редко можно встретить арендодателя, предлагающего договор аренды на три-пять лет. Поскольку продажа может быть такой выгодной, даже не планирующие продавать свою недвижимость владельцы не хотят связывать себя долгосрочными обязательствами, при которых они не смогут продать квартиру по высокой цене. Поэтому контракты обычно заключаются на срок от одного до двух лет».
Сообщается, что Министерство строительства разрабатывает план по стимулированию владельцев к заключению более долгосрочных контрактов, возможно, с помощью налоговых льгот. Однако пока неясно, каким образом это будет сделано.
«Налоговые стимулы не всегда успешны, и неясно, какие именно факторы сработают в данном случае, — говорит Ория Шохат, иерусалимский адвокат, специализирующийся на жилищном праве. — Часто попытки вмешательства в рынок недвижимости приводят к ухудшению ситуации. Лучший инструмент, который есть у правительства, чтобы повлиять на рынок недвижимости, — это регулировать спрос и предложение».
Между тем, израильские законы, регулирующие рынок аренды жилья, являются одними из наименее лояльными к арендатору в западном мире. В Израиле существует минимум законов, регулирующих цены и другие условия договора аренды.
«Во многих странах договор аренды должен содержать определенные условия и быть нотариально заверенным, чтобы быть признанным. Здесь же вы можете включить в договор практически любые условия, какие захотите», — отмечает Мейер-Вайсберг.
Закон о справедливой аренде жилья 2017 года был призван установить базовый уровень для определения минимальных требований к пригодным для жизни квартирам и справедливых условий в договоре аренды. Однако опыт многих арендаторов свидетельствует о том, что эти стандарты не всегда соблюдаются.
Хотя многие города Израиля предлагают арендодателям шаблоны договоров аренды, план, как ожидается, будет содержать рекомендации по улучшению ситуации.
Сбор более точных данных о рынке аренды — еще одна цель плана министерства. Информация об аренде, публикуемая Центральным статистическим бюро, обычно считается неточной, поскольку многие арендодатели не сообщают или не обязаны сообщать о своих доходах. Многие теперь обращаются к таким сайтам, как Madlan или WeCheck, чтобы получить информацию о рынке в режиме реального времени. Министерству требуется план по сбору более качественной информации, чтобы ориентировать арендаторов и свое собственное руководство.
Осознавая проблемы, Министерство строительства надеется в ближайшем будущем разработать реалистичный и продуманный план по исправлению ситуации на рынке аренды.
«Люди хотят стабильности и долгосрочной безопасности жизни, независимо от того, арендуют ли они жилье у компании или частного лица, — сказал Моргенштерн на конференции по недвижимости в прошлом месяце. — Мы просто должны определить, что работает».
