В течение многих лет большинство израильтян относились к идее о том, что жилье всегда будет только дорожать, как к фундаментальному экономическому закону, неизбежному, как смерть или налоги.
Однако сейчас, после многих лет войны, стабильно высоких процентных ставок, десятилетий постоянного подорожания, приведшего к рекордному количеству непроданного нового жилья, некоторые считают, что рынок, возможно, наконец достиг своего пика, по крайней мере на данный момент. «Есть предел тому, сколько люди могут заплатить, — сказал Ицхак Ковальски, генеральный директор агентства недвижимости YKK Jerusalem Real Estate. — Я работаю со многими очень богатыми людьми, и они говорят мне, что не готовы платить те цены, которые продавцы запрашивают сейчас».
В июле цены на жилье в Израиле падали пятый месяц подряд, снизившись примерно на 1,5% с марта, согласно данным Центрального статистического бюро. Однако предварительные данные за август показали рост на 0,8%. За прошедший год рынок по-прежнему вырос более чем на 2%. Продается меньше жилья. Согласно данным Министерства финансов, после достижения максимума в декабре 2024 года объемы продаж жилья ежемесячно снижались по сравнению с предыдущим годом.
Непродолжительные периоды снижения цен не смогли существенно сдержать их скачок примерно на 40%, наблюдавшийся за последние пять лет в Израиле, который на протяжении большей части последних двух десятилетий был одним из самых быстрорастущих рынков недвижимости в мире. Однако, учитывая значительные объёмы инвестиций, связанные с предположением о постоянном росте цен, многие, включая домовладельцев, застройщиков и банки, пытаются понять, отражает ли эта тенденция более глубокие изменения на рынке.
Агент тель-авивского агентсива Daon Group Real Estate, Ноах Сандер, считает, что рынок переживает коррекцию, а не обвал: «Во время COVID продавцы даже не стали бы с вами разговаривать, если бы вы хотели договориться о запрашиваемой цене. Сейчас они стали более гибкими».
Однако другие обеспокоены тем, что экономические последствия войны в Газе и других регионах, а также растущая международная изоляция Израиля начинают сказываться на рынке недвижимости: «Нет никаких сомнений в том, что война оказывает значительное влияние на экономику, и это напрямую сказывается на рынке недвижимости. При таких государственных расходах на ведение войны, растущей неопределенности на рынке и росте безработицы, естественно, что цены будут снижаться», — сказал профессор Цви Винер из Школы бизнеса Еврейского университета.
Глава иерусалимского агентства недвижимости, Ким Баш, заявила, что одной из групп, по-прежнему готовой скупать израильскую недвижимость — в качестве инвестиций или на черный день — являются иностранные евреи, опасающиеся роста антисемитизма по всему миру. «Я наблюдаю рост продаж американским евреям только с начала войны. Люди чувствуют себя в безопасности, зная, что у них есть здесь опора, и верят, что будущее еврейского народа — в Израиле», — отметила она.
После войны
По словам Сандера, официальные данные просто отражают тенденцию к снижению на рынке, наблюдавшуюся до 7 октября 2023 года: «Я работаю в основном в Тель-Авиве, и мы начали наблюдать замедление рынка вторичного жилья уже в начале 2023 года, ещё до войны. Цены начали падать уже тогда, даже если официальные данные этого не отражали. Сейчас, я бы сказал, цены на вторичное жилье снизились на 15–20% от пикового значения».
По словам Сандера, заявленные цены часто не отражают реальный рыночный спрос: «Многие владельцы всё ещё живут в 2021–2022 годах, когда рынок достиг пика, надеясь получить те же цены, о которых они слышали тогда. Но реальность сейчас иная».
Есть и чисто экономические причины тенденции к удешевлению жилья. Стоимость кредита резко выросла с середины 2022 года, при этом базовая процентная ставка сейчас составляет 4,5% после многолетнего исторического минимума в 0,1%. В последние месяцы доллар ослаб и сейчас торгуется ниже 3,35 шекеля по сравнению с 3,78 шекеля годом ранее, что имеет большое значение для иностранных покупателей.
После многих лет жалоб на нехватку жилья застройщики возводят дома в крупных городах в бешеном темпе, создавая избыток дорогостоящего нового жилья, где предложение, возможно, начинает превышать спрос. По данным Центрального бюро статистики (ЦБС), в настоящее время на продажу выставлено почти 83 тысячи новых квартир, что является рекордным показателем.
«Сейчас на рынке больше новых квартир, чем когда-либо прежде, реализуется множество проектов, которые будут готовы к заселению в течение следующих трёх лет. Многие застройщики начинают снижать цены или проявлять гораздо большую гибкость в переговорах», — сказал Сандер.
Политические проблемы также могут замедлять продажи жилья. В конце 2024 года Израиль повысил ставку НДС с продаж с 17% до 18%, что привело к увеличению расходов для покупателей.
Банк Израиля также ввёл ограничения для подрядчиков, предлагающих пакеты финансирования, которые позволяют покупателям отложить оплату большей части стоимости покупки до завершения строительства.
Эта схема, рассматриваемая как временная мера для снижения неприятия риска покупателями, оказалась настолько популярной, что начала представлять риск для банковской системы страны, что привело к ужесточению мер Центробанка в марте.
Однако, даже если войну нельзя считать причиной замедления роста, её затянутость, очевидно, усугубила падение спроса, сказал Сандер. «Люди хотят дождаться окончания войны, чтобы покупать, хотя, вероятно, тогда цены снова вырастут. Когда началась война с Ираном, многие, кто наконец был готов покупать, говорили: „Ладно, пожалуй, подожду ещё немного“, даже если это было полной противоположностью тому, что им следовало делать», — полагает он.
По словам Ковальски, дома без усиленных защищённых помещений или, по крайней мере, доступа к общему бомбоубежищу пользуются низким спросом. «Раньше первым делом люди спрашивали о парковке. Теперь же — о наличии защищённого помещения. Если его нет, речь идет о снижении цены на 15–20%», — сказал он.
Те, кто хочет купить вторичную квартиру, всё чаще проявляют интерес только в том случае, если есть высокая вероятность того, что здание будет снесено и построено заново в ближайшем будущем в рамках планов городской реконструкции, согласно которым застройщики заменяют старые многоквартирные дома, предоставляя существующим домовладельцам совершенно новое жильё в обмен на право достраивать и продавать дополнительные квартиры. «Люди интересуются этим, потому что знают, что через несколько лет получат более просторное новое жильё, поэтому пока сдают его в аренду. Все хотят получить свою долю», — сказал Ковальски.
Зарубежный интерес
Все агенты по недвижимости, с которыми беседовал Times of Israel, согласились, что интерес к израильскому рынку среди иностранных покупателей по-прежнему высок: «Сейчас наблюдается поразительный уровень интереса, даже если не все готовы к покупке. Многие приходят к выводу, что их родина может быть небезопасна для них и их детей, и предпринимают шаги, чтобы обеспечить своё будущее», — сказал Сандер.
Баш согласна: «Иностранные евреи всё больше осознают необходимость приобретения жилья в Израиле из-за роста антисемитизма за рубежом».
Наряду с Иерусалимом и Тель-Авивом, такие города, как Ашкелон и Нетания, становятся всё более популярными среди англоговорящих покупателей, отмечают агенты. За пределами крупных городов развиваются также Модиин, Бейт-Шемеш, Пардес-Хана, Кармиэль и Кармей-Гат (район Кирьят-Гата).
В Иерусалиме спрос на жильё в центральных районах, таких как Мошава Германит, Рехавия и Тальбие, всегда будет высоким, добавил Ковальски.
Баш отметила, что многие иностранные покупатели сейчас приобретают жильё на ярмарках израильской недвижимости, организованных общинами по всему еврейскому миру: «Люди, которые так поступают, не до конца понимают, что покупают, и в итоге разочаровываются», — сказала она.
Прогнозирование будущего
Что касается перспектив рынка после окончания войны Израиля с ХАМАСом, существует множество различных точек зрения.
Профессор Винер не исключает самый пессимистичный сценарий: «Не исключено, что вся экономика, включая рынок недвижимости, погрузится в длительный экономический спад. Это будет зависеть от многих факторов, включая продолжительность войны, международную дипломатию и затраты на восстановление после окончания боевых действий. Израильская экономика структурно сильна, но серьёзный спад не исключен».
Сандер был более оптимистичен: «Я думаю, что после окончания войны наступит естественная эйфория, и многие люди начнут покупать, что снова подтолкнёт цены. Если Центральный банк снизит процентные ставки, это ещё больше встряхнёт рынок».
Хотя израильские строительные компании столкнулись с нехваткой рабочей силы после начала войны из-за ограничений на поездки палестинцев с Западного берега, у большинства крупных игроков сейчас достаточно рабочих, чтобы продолжать строительство в полном объёме.
«Некоторые небольшие застройщики серьёзно пострадали из-за дефицита рабочей силы, но у крупных компаний есть собственные бригады, и они смогли относительно быстро вернуться к нормальной жизни».
Ковальский отметил, что зарубежные покупатели, скорее всего, будут принимать решения, основываясь на макроэкономике, а не на самой войне: «Если процентные ставки снизятся, а доллар укрепится, на рынок придёт больше покупателей. В противном случае, возможно, этого не произойдёт. Я не думаю, что война действительно играет какую-либо роль».
