Субботним вечером на бульваре Ротшильда в Тель-Авиве группа протестующих снова собирается на митинг против роста цен на жилье. Активистка Дафни Лиф готовится выступить перед собравшимися. Но сейчас на дворе 2021 год, а не 2011-й, когда Лиф и ее соратники возглавили протестное движение, которое вывело сотни тысяч израильтян на улицы по всей стране. В минувшую субботу толпа насчитывала всего несколько десятков человек, а цены на жилье в Израиле почти вдвое превысили уровень 2011 года.
Когда в июле 2011 года Лиф в знак протеста против роста цен на жилье разбила палатку на бульваре Ротшильда, средняя цена четырехкомнатной (с тремя спальнями) квартиры в Израиле составляла примерно 1, 45 млн шекелей (450 тыс. долларов по текущему курсу доллара к шекелю и около 403 тыс. долларов в конце 2011 года, когда курс составлял 3,6) — и в то время считалась высокой. С 2008 года, когда разразился мировой финансовый кризис, до конца 2010-го цены выросли по меньшей мере на 35%, согласно исследованию Банка Израиля «Образовался ли пузырь в ценах на жилье?».
К 2013 году цены на жилье выросли по меньшей мере на 55% по сравнению с 2008-м, а арендная плата увеличилась на 30%, согласно отчету государственного контролера за 2015 год, в котором говорится о бездействии правительства и плохом планировании за период с конца премьерского срока Эхуда Ольмерта до пятого года каденции Биньямина Нетаньяху.
В 2010-х годах цены на жилье неуклонно росли, ненадолго остановившись в 2020-м, когда разразилась пандемия COVID-19, но снова поднялись в 2021-м. По данным Центрального статистического бюро, только в текущем году цены на новое жилье в Израиле выросли на 12,5% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. (Это также частично объясняется общемировым ростом стоимости стройматериалов.)
К июню 2021 года средняя цена четырехкомнатной квартиры в Израиле составила примерно 2,2 млн шекелй ($683 тыс.), согласно ежеквартальным и ежегодным отчетам Института исследований недвижимости Alrov при Школе менеджмента им. Коллера Тель-Авивского университета. Институт изучает средние цены на четырехкомнатные квартиры в 12 городах Израиля, рассчитывая разрыв в доступности жилья и соотношение кредита к стоимости (LTV) (расчет при ипотечном кредитовании для определения суммы, необходимой для первоначального взноса). В число исследуемых городов входят Бат-Ям, Реховот, Рамат-Ган, Петах-Тиква, Ришон-ле-Цион, Хайфа и Беэр-Шева, а также Тель-Авив и Иерусалим.
Хотя средний показатель дает хорошее представление о динамике, цены могут сильно варьироваться от города к городу и от района к району. Например, в центре Герцлии, города расположенного недалеко от Тель-Авива, четырехкомнатная квартира площадью 100 квадратных метров в районе Йерука может продаваться примерно за 3 500 000 шекелей (1 175 251 долларов), сказал Элад Даниэль Гораль, агент по недвижимости, работающий в Герцлии и Рамат а-Шароне.
Гораль рассказал Times of Israel, что в зависимости от района (не считая элитную Герцлию-Питуах) цены могут варьироваться от 1 900 000 шекелей ($587 625) до 4 000 000 шекелей ($1 240 000).
В Тель-Авиве четырехкомнатные квартиры без ремонта стоят не дешевле 4 000 000 шекелей (1 240 000 долларов США), а цены на отремонтированные квартиры могут быть почти вдвое выше, по данным платформы поиска жилья Madlan. В Бат-Яме, к югу от Тель-Авива, четырехкомнатные квартиры площадью более 100 квадратных метров продаются по цене около 1 800 000 шекелей (556 698 долларов США). Стоимость четырехкомнатных квартир в Петах-Тикве составляет около 2 000 000 шекелей ($618 553).
Как агент по недвижимости с 20-летним стажем, Гораль говорит, что израильский рынок жилья переживает бум и «значительно изменился только за последние полгода».
По словам профессора Дани Бен-Шахара, директора Института исследований недвижимости Alrov, наибольшее беспокойство вызывает не рост цен на жилье как таковой — в конце концов, это глобальная проблема, — а снижение его доступности и ослабление среднего класса: «Многие домохозяйства не тянут выплату ипотечных кредитов, а покупателям, впервые приобретающим квартиру, становится все труднее».
Согласно исследованию Бен-Шахара по данным второго квартала 2021 года, люди, желающие купить квартиру, должны иметь примерно 840 000 шекелей ($261 140) личного капитала, по сравнению с 760 000 шекелей ($236 269) в первом квартале этого года. Эта сумма включает первоначальный взнос не менее 25%, расходы на закрытие сделки, налоги, оплату услуг адвоката и другие сопутствующие расходы.
Собственный капитал, необходимый для приобретения жилья, сегодня быстро становится недосягаемым для многих людей, особенно для тех, кто не имеет поддержки семьи, сказал Ярон Гофман-Дишон, научный сотрудник Центра Adva, тель-авивского института политического анализа, который специализируется на исследованиях социально-экономического неравенства: «Действительно, эта тенденция наблюдается во всем мире, но в Израиле она ощущается более радикально из-за значительного неравенства и концентрации богатства в более высоких социально-экономических группах». Согласно отчету за 2014 год, 67,3% активов в Израиле принадлежат 10% самых богатых людей. «Эти люди покупают много квартир в качестве инвестиций и соответственно влияют на цены. В 2008 году, например, только 2% домохозяйств владели двумя и более квартирами, сегодня этот показатель составляет 10,5%. А среди тех, кто находится в верхнем дециле доходов, этот показатель составляет около 35%», — сказал Гофманн-Дишон.
В 2015 году доля недвижимости, ежегодно приобретаемой в качестве инвестиционного жилья, достигла 30% рынка, согласно отчету Adva от 2016 года, в котором также отмечается, что дискуссии о жилищной политике в Израиле обычно касаются только еврейского населения и что жилищная проблема «стоит особенно остро» перед арабской общиной.
Как только правительство увидело, что инвесторы проявляют все большую активность на рынке недвижимости, «они начали применять различные схемы налогообложения покупок, чтобы остановить эту тенденцию», — объяснил Гофман-Дишон. По его словам, это привело к замедлению темпов роста, но не стало быстрым решением проблемы, поскольку пытались бороться только со спросом.
В том же году министр финансов Моше Кахлон учредил программу «Цена для покупателя» («Мехир ла-миштакен»), в рамках которой квартиры должны были строиться в основном за пределами центра Израиля и продаваться по сниженным ценам заявителям, отвечающим определенным критериям. Эта мера тоже была временной и в основном свидетельствовала о желании правительства отказаться от налоговых доходов, вместо того, чтобы правильно составить бюджет и план строительства большего количества жилья.
Кахлон также повысил налог на покупку для приобретателей второго жилья до 8% в 2015 году — в попытке сделать инвестиции в недвижимость «менее привлекательными и открыть возможность приобрести жилье для людей, которые еще не владеют квартирами».
Однако в 2017 году Высший суд справедливости (БАГАЦ) отменил закон о введении специального налога, нанеся удар по усилиям Кахлона и вернув законопроект в финансовый комитет кнессета для пересмотра и дополнительного голосования.
В том же году, по данным Министерства финансов, более 50 тыс. израильских семей владели тремя и более домами — всего около 180 тыс. домов и квартир по всей стране.
«Это был верхний 1% зарабатывающих, и это не огромная сумма, но имела место мощная реакция со стороны тех, кого это коснулось бы», — вспоминает Гофман-Дишон.
Налог на приобретение второго жилья был снижен до 5% в 2020 году в попытке вернуть инвесторов на рынок недвижимости в условиях экономического спада, вызванного пандемией, стимулировать строительный сектор и увеличить налоговые поступления. Эксперты правильно предсказали, что за этим последует рост цен на жилье, и в настоящее время Банк Израиля собирается снова повысить налог на покупку.
Бен-Шахар сказал, что очень низкие процентные ставки, установленные Банком Израиля, и ограничения, согласно которым домохозяйства не могут тратить более 30% своего ежемесячного дохода на выплаты по ипотеке, в значительной степени способствовали жилищному кризису. В 2011 году процентные ставки составляли в среднем 5%, по сравнению с чуть более 2% ко второму кварталу 2021 года, показало его исследование доступности жилья за 2-й квартал 2021 года.
«Процентные ставки резко повлияли на рост цен, и поскольку эти ставки находятся на рекордно низком уровне и нет возможности для их снижения, цены будут продолжать расти, — предупредил он. — Распределение доходов также является проблемой в Израиле, и средний доход не увеличился соразмерно с ростом цен», — сказал Бен-Шахар, указав на исследование, которое показало, что среднемесячная зарплата работника выросла относительно умеренно — с 8 500 шекелей ($2 642) в 2011 году до 12 500 шекелей ($3 886) сегодня. «Люди, имеющие относительно низкие доходы, не могут даже мечтать о том, чтобы стать домовладельцами, и даже тем, у кого доходы выше — от 3-го до 7-го дециля — приходится очень нелегко», — отметил он.
Дани Бен-Шахар
В Тель-Авиве, представляющем собой самый востребованный и дорогой рынок жилья в стране, где средняя цена четырехкомнатной квартиры во втором квартале 2021 года превысила 4 280 000 миллионов шекелей ($1 329 671), «мы приближаемся к ситуации, когда только верхний дециль сможет позволить себе первоначальный взнос».
Бен-Шахар и Гофман-Дишон усомнились в данных распространенного исследования, в котором утверждалось, что средняя цена на недвижимость в Израиле выросла на 345,7% с 2010 года. Оба считают, что, возможно, в некоторых районах, например, в определенных кварталах Тель-Авива или Иерусалима, цены выросли на такую величину, но это, конечно, не средний показатель.
Например, в Яффо стремительная джентрификация и рост цен на недвижимость, вызванный спросом на элитное жилье, превращают портовый город, входящий в состав муниципалитета Тель-Авива, в бастион для сверхбогатых израильтян и вытесняют арабских жителей, чьи семьи жили там десятилетиями.
Одним из важнейших факторов, способствовавших росту цен в Израиле в последнее десятилетие, является ограниченное предложение. Более 90 процентов земли принадлежит государству и управляется Земельным управлением Израиля (ЗУИ), которое не выделило достаточного количества земли для строительства необходимого количества жилья, которое бы соответствовало росту населения.
«По собственным расчетам правительства, нам необходимо строить от 50 000 до 55 000 единиц жилья каждый год, чтобы соответствовать росту населения, но мы нигде не приблизились к этому показателю», — сказал Бен-Шахар.
Для удовлетворения фактического спроса и поддержания стабильных цен Израилю необходимо около 80 000 единиц жилья в год, говорится в аналитическом документе 2018 года, написанном в соавторстве с профессором Цви Экштейном, деканом Школы бизнеса им. Арисона и Школы экономики Темкина в Университете Райхмана (бывший Междисциплинарный центр в Герцлии).
Бен-Шахар предупреждает, что ситуация может только ухудшиться: «Государство обладает монополией на землю и институты планирования; оно может сделать очень многое, чтобы сократить бюрократию и создать условия, которые облегчат процессы планирования и строительства для увеличения предложения. Если ипотечные ставки, или предложение, или доходы не будут расти — а не похоже, что мы движемся именно в этом направлении — ничего не изменится. Не нужно быть экономистом, чтобы понять это. Перспективы на ближайшее десятилетие не очень хорошие».
Суровая реальность была недавно признана министром жилищного строительства Зеэвом Элькиным, который заявил в июне, что страна столкнулась с новой эрой жилищного кризиса и что цены будут еще более высокими: «Предыдущее правительство пренебрегало жилищным строительством, и это приведет к значительному росту цен».
Этот комментарий вызвал возмущение со стороны организаторов субботней акции протеста против жилищного строительства: «Это возмутительно. Он что, работает на магнатов недвижимости? Работа министра жилищного строительства заключается в том, чтобы работать над жильем для людей. Это как если бы оборонный истеблишмент вдруг вышел и сказал: "На самом деле, мы ничего не можем сделать с Ираном, у нас нет шансов, — сказал Офир, 37-летний программист из центральной части Израиля, который помог организовать демонстрацию в рамках основанного в 2016 году движения под названием «Большой протест — вместе мы снизим цены на жилье». — Люди расстроены, устали, разочарованы. Такое ощущение, что мы невидимы, прижаты спиной к стене, и никто нас не слушает», — сказал он Times of Israel в субботу перед началом мероприятия.
И хотя в акции приняли участие, вероятно, всего несколько десятков человек, Офир сказал, что планируется проводить такие протесты еженедельно, чтобы привлечь больше внимания к проблеме. В своих комментариях Лиф призвала протестующих продолжать приходить и призывать своих друзей принять участие в акции.
Офир, который отказался назвать свою фамилию из соображений конфиденциальности, сказал, что хотя можно привести много аргументов в пользу успеха и/или неудачи протестов 2011 года, новое движение будет сосредоточено только на стоимости жилья: «В 2011 году речь шла об арендной плате и росте цен, стоимости жизни — твороге, продуктах — и стоимости детского сада, и это были слишком общие требования. Современное движение касается только жилья», — пояснил он.
Движение призывает правительство принять меры по трем ключевым вопросам: не допускать инвесторов на рынок недвижимости, предоставить землю под строительство жилья для долгосрочной аренды по разумной и контролируемой цене, а также разработать реалистичный план строительства жилья для молодых пар и тех, кто покупает его впервые.
Офир считает возмутительной допущенную правительством ситуацию, при которой молодые пары и семьи вынуждены конкурировать с инвесторами за жилье.
Он также подверг критике новую жилищную программу Элькина, основанную на лотерее и призванную заменить план Кахлона «Мехир ла-миштакен». План Элькина «Целевая цена» предусматривает, что лицо, впервые приобретающее жилье, может получить право на скидку до 20% от рыночной цены. «Это, наверное, шутка. Это просто абсурд. Только в этом году цены выросли более чем на 10%, а программа предлагает скидку в 20%. Допустим, я выиграю возможность купить квартиру, которая будет построена через несколько лет, когда цены уже вырастут — какой в этом смысл?».
Он также раскритиковал то обстоятельство, что программа ориентирована на район Гуш-Дан: «Это экономический центр Израиля; на периферии не так много качественных рабочих мест. Неужели они хотят, чтобы в центре страны жили только богатые?».
«Если бы у меня была возможность купить квартиру, я был бы готов поселиться в любом районе страны. Просто при таких темпах подорожания это кажется нереальным. Я мог бы работать и копить годами на 25% первоначального взноса, но цены продолжают расти, и мы будем гнаться за тем, чего не сможем достичь», — говорит Офир, признавая, что даже ему, программисту с доходом намного выше среднего, будет трудно собрать первоначальный взнос.
И даже если его родители и родственники внесут свою лепту, на что идут многие израильтяне, впервые приобретающие жилье, «этого будет недостаточно». «У моих родителей четверо детей, им пришлось бы помогать каждому из нас, а это их деньги. Это деньги, на которые они работали, я бы не хотел их у них забирать», — сказал Офир, добавив, что такой шаг способствует неравенству поколений: «Жилищный вопрос затрагивает три поколения: родителей, которые вынуждены давать деньги своим детям на покупку жилья, этих детей — нас, которые с трудом могут позволить себе жилье, и наших детей, которые будут страдать, потому что наша покупательная способность ослабла.
Офир твердо убежден, что решение этой проблемы — дело правительства. Жилье — это предмет первой необходимости, как и вода. «Между тем, Управление земельных ресурсов Израиля продает землю тому, кто больше заплатит, наживаясь на всех нас. Земля принадлежит всему народу. Это граничит с преступлением», — сказал он.
Дэниэл Роузхилл, репатриант из Ирландии, который работает консультантом по маркетинговым коммуникациям и живет в съемной квартире в Иерусалиме со своей женой, также настроен пессимистично в отношении перспектив стать когда-нибудь владельцем жилья в Израиле: «Стоимость недвижимости в Израиле безумна... и проблема усугубляется необходимостью относительно большого первоначального взноса. Суммы, необходимые для жизни в чем-то лучшем, чем полуразрушенная студия, чрезвычайно труднодостижимы, даже если вы откладываете деньги каждый месяц, что само по себе является проблемой».
Роузхилл сказал, что кризис заставляет его задуматься о своем будущем в Израиле: «Трудно, если не невозможно, представить себе долгосрочное будущее в Израиле с перспективой снимать жилье неопределенно долгий срок. Кроме того, израильские законы о защите квартиросъемщиков недостаточно эффективны, а большая часть рынка состоит из мелких арендодателей. Для арендаторов такая картина неприемлема».
Ахува Бергер-Буркат, репатриантка из США, которая работает в сфере маркетинга и предоставляет некоторые услуги финансового коучинга, рассказала, что они с мужем смогли купить четырехкомнатную квартиру в Кфар-Сабе два года назад после семи лет тщательной экономии. Для первоначального взноса им также понадобилась помощь родителей мужа.
По словам Буркат, она скрупулезно изучила рынок жилья, чтобы купить «стартовую» квартиру, и предусмотрела все дополнительные расходы — на переезд, адвокатов, гонорары, а также на ремонт.
«Финансы требуют эмоциональной энергии. Люди должны знать, что они могут позволить себе каждый месяц, не растягивая расходы, и они должны спросить себя, почему для них это является приоритетом. Им нужно будет реально выплачивать ипотеку», — сказала она.
Несмотря на трудности, общая сумма ипотечных кредитов, взятых израильтянами в августе этого года, достигла рекордного уровня в 11,9 млрд шекелей (3,7 млрд долларов). С начала 2021 года стоимость ипотечных кредитов достигла 75,1 млрд шекелей (23 млрд долларов).
Гофман-Дишон из центра Adva объяснил этот диссонанс тем, что «семьи либо берут огромные кредиты и идут на финансовые риски, чрезмерно напрягаясь, либо соглашаются на компромисс, приобретая маленькие квартиры в районах, где они не хотели бы жить и где они также сталкиваются с проблемами инфраструктуры и транспортным кризисом». «Часто эти дома не соответствуют их потребностям, и в настоящее время все меньше семей среднего класса живут в домах, которыми они владеют, даже несмотря на то, что уровень домовладения в Израиле остается на высоком уровне — более 66%», — подчеркивает он.
Но такой высокий уровень домовладения не обязательно является экономически оправданным. Дело скорее в том, что у нас мало вариантов, отметил он. Люди покупают квартиры даже тогда, когда они не могут себе их позволить, или в районах, где они не хотят жить, потому что в Израиле нет реального, качественного решения проблемы государственного жилья, и правительство не приложило никаких усилий для создания альтернатив, таких как социальное жилье, сказал Гофман-Дишон.
В Израиле всего 2% семей живут в государственном жилье. В Западной Европе, где уровень бедности ниже, напротив, социальное жилье обслуживает от 18% до 35% населения. Центр Adva предложил в 2017 году создать в течение 10 лет список из примерно 450 000 квартир государственного жилья, которые составят половину рынка аренды и 15-20% всех единиц жилья в любой момент времени.
В Вене, например, 50% людей живут в государственных или субсидируемых домах, принадлежащих муниципалитетам или жилищным ассоциациям, которые строят и сдают квартиры по ценам ниже рыночных, сказал он.
Настоящая проблема, сказал Гофманн-Дишон, заключается в том, что не все хотят, чтобы цены снижались. Многие делают большие деньги — банки, застройщики, агенты по недвижимости, правительство. Особенно банки, для них это очень важный источник дохода. Люди, которые покупают дома в качестве инвестиций, также не заинтересованы в снижении цен. Высшие эшелоны израильского общества оказывают глубокое влияние на жилищную политику.
«Решения известны, и они эффективно применяются во всем мире. Этот жилищный кризис — рукотворная ситуация, это не стихийное бедствие. Правительство может принять решение и сделать жилье более доступным», — заключил Гофман-Дишон.
