Новый план израильского правительства по решению жилищной проблемы, призванный остановить рост цен, не сможет предотвратить кризис в этой сфере, считают эксперты.
Израиль столкнулся с «глубоко укоренившимися структурными проблемами, такими как быстро растущее население и государственная собственность на землю — что является уникальной ситуацией среди развитых стран — и это источник проблемы», — сказал профессор Биньямин Бен-Таль, почетный профессор экономики в Университете Хайфы.
«При постоянно растущем населении и огромном разрыве между предложением и спросом на землю, который год от года только увеличивается, любые действия правительства покажутся лишь каплей в море, если только оно не начнет массово высвобождать землю. Но это требует таких вещей, как изменение законов о зонировании и строительстве, реформирование муниципальных структур, решение проблем окружающей инфраструктуры», — сказал Бен-Таль в интервью Times of Israel.
В плане жилищного строительства, представленном в начале месяца, израильское правительство поставило цель возвести 280 тысяч квартир и индивидуальных домов в течение следующих четырех лет, создать и утвердить планы строительства еще 500 тысяч единиц жилья, опубликовать тендеры на 300 тысяч единиц на государственной земле и провести успешные тендеры еще для 180 тысяч единиц. Реформы для достижения этих целей включают ослабление бюрократического надзора, особенно для уникальных жилищных проектов (таких как снос старых зданий и строительство на их месте новых и переоборудование офисов в небольшие общежития, например, для студентов).
План также предусматривает вложение 8 млрд шекелей (2,5 млрд долларов) в развитие транспортной, дренажной и канализационной инфраструктуры; 5,5 млрд шекелей (1,75 млрд долларов) в создание новых детских садов и школ; более 2 млрд шекелей (630 млн долларов) в развитие, планирование и устранение препятствий для строительства новых домов в арабском секторе; 640 млн шекелей (202,6 млн долларов) на поощрение муниципалитетов к выдаче разрешений на строительство. План был разработан министерствами финансов, жилищного строительства и внутренних дел, которые заявили, что эти меры улучшат ситуацию с недвижимостью в Израиле и «уже в ближайшие сроки снизят цены».
Местные органы власти являются огромным препятствием для строительства большего количества жилья, отметил Бен-Таль: «У муниципалитетов больше стимулов заниматься возведением коммерческой недвижимости, чем жилой — из-за более высоких налогов на нее. Увеличение числа жителей дороже обходится властям — они должны инвестировать в услуги, которые они предоставляют, такие как дороги, социальные службы, школы и т.д. И эта проблема недостаточно рассмотрена в плане правительства».
«В центре страны огромное количество муниципалитетов не сотрудничают, враждуют друг с другом и борются за финансирование. Даже если правительство увеличит предложение земли, вопрос в том, будет ли этот план осуществим без серьезных муниципальных реформ?» — задается вопросом Бен-Таль.
В настоящее время объявление о строительстве жилья является «побочным шоу, важным побочным шоу, но все же побочным шоу. Главное шоу — это реальное строительство и реализация плана, если она состоится», — сказал он.
Разногласия правительства и местных властей
Ярон Хоффман-Дишон, научный сотрудник тель-авивского центра «Адва», занимающегося анализом политики и исследованиями в области социального и экономического неравенства, сказал, что в плане строительства жилья изначально было не так уж много нового: «Правительство в очередной раз делает ставку на то, что больше земли будет продаваться под жилищное строительство, но оно говорит об этом по крайней мере с 2011 года. Мы уже 10 лет в этом кризисе. Здесь просто нет ничего нового».
Он также отметил, что план сталкивается с серьезными препятствиями на пути его реализации, в основном из-за многолетнего отсутствия инвестиций: «Земельное управление может продавать землю сколько угодно, но есть проблемы с планированием. Местные власти часто не одобряют новое строительство, потому что не хватает инфраструктуры — развязок, канализации, коммунальных услуг, детских садов и так далее. А кто будет платить за эту инфраструктуру? Того, что предложило правительство, все равно недостаточно».
По его словам, необходимо пересмотреть порядок взаимодействия центрального правительства и местных властей, а также порядок работы комитета по ускоренному планированию, известного на иврите под названием «Ватмал» — Комитет по предпочтительным местам для строительства жилья.
К факторам, влияющим на рост цен на жилье, Хоффман-Дишон относит рост числа инвесторов, которые покупают вторые и третьи квартиры в качестве источника дохода от аренды; исторически низкие процентные ставки, установленные Банком Израиля, которые поощряют ипотечные кредиты; искусственно ограниченное предложение земли, 90% которой принадлежит государству и управляется Земельным управлением Израиля; недостаточный объем строительства жилья в последние десятилетия, который привел к острому дефициту, растущее социальное неравенство, которое делает домовладение недоступным для многих людей.
Согласно недавнему мониторингу, проведенному Институтом исследований в области недвижимости «Альров» при Школе менеджмента им. Коллера Тель-Авивского университета, средняя стоимость четырехкомнатной квартиры в Израиле составляет 2,2 миллиона шекелей ($682 608), а средний размер собственного капитала, необходимого для первоначального взноса и сопутствующих расходов, оценивается примерно в 840 000 шекелей ($261 140).
С прошлого года цены на жилье выросли примерно на 10 процентов, хотя разные источники приводят разные цифры. По данным Центрального статистического бюро, цены на новостройки в Израиле выросли на 12,5% в июне-июле 2021 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Сравнение с июлем-августом 2021 года показывает рост на 9,2% по сравнению с тем же периодом 2020 года. Правительство, между тем, утверждает, что цены выросли всего на 6,2% в период с декабря 2020 года по август 2021 года, что ниже среднего показателя по ОЭСР, составляющего 6,5%, согласно совместной презентации соответствующих министерств.
«Домохозяйствам в Израиле трудно выплачивать ипотечные кредиты, а покупателям, впервые приобретающим квартиру, становится все труднее», — заявил в прошлом месяце профессор Дани Бен-Шахар, директор Института исследований недвижимости «Альров».
Больше похоже на шоу
В новом жилищном плане «правительство сохраняет свое положение регулятора и распределителя земли на рынке жилья, нет никакого прямого участия, никаких реальных упреждающих шагов, чтобы убедиться, что действительно строится больше недвижимости», — сказал Хоффман-Дишон.
Он указал на шаги, предпринятые правительством в 1990-х годах, когда власти активно работали с подрядчиками по строительству жилья для массово прибывавших иммигрантов из стран бывшего Советского Союза. «Государство освободило землю, предоставило гарантии подрядчикам, заявив, что купит квартиры, которые подрядчики не смогут продать, — и это позволило им строить более свободно и без ограничений», — пояснил он.
Хоффман-Дишон повторил, что «нет ничего нового ни в предложенном плане, ни в позиции правительства, ни в его идеологии», которая заключается в том, чтобы позволить свободному рынку принимать решения.
Бен-Таль сказал, что «как монопольный собственник земли» правительство имеет скрытый интерес в высоких ценах. Оно дорого продает землю и стремится сохранить это положение, потому что это огромный налог на население и очень важный источник дохода. «Если правительство вдруг решит отказаться от этого, это потребует чрезвычайно сложных реформ и масштабного изменения государственного бюджета. Это непосильная задача. Вместо этого правительство пытается изменить структуру спроса на жилье, а это больше похоже на шоу», — предупреждает Бен-Таль.
Предложенный план строительства жилья предусматривает восстановление восьмипроцентного налога для покупателей второго жилья, который был снижен до 5% в 2020 году в попытке вернуть инвесторов на рынок недвижимости в условиях экономического спада, вызванного пандемией, и ограничений на аренду на таких сайтах как Airbnb. Это, как надеется правительство, позволит освободить до 13 тыс. квартир в центре Израиля для сдачи в аренду.
Бен-Таль не уверен, что эти меры окажутся эффективными, но Хоффман-Дишон считает, что это единственные «положительные пункты» в плане жилищного строительства: «Опыт показывает, что налог на покупку имеет эффект, мы видели это в предыдущие годы».
Банк Израиля также недавно выпустил руководство, запрещающее использовать имеющееся жилье в качестве залога для покупки другого жилья.
Отказ от решения проблемы неравенства
Хоффман-Дишон сказал, что эти меры «были необходимы, причем не только из-за влияния на рынок жилья, но и с точки зрения социального равенства». «Жилье для инвестиций приобретают в основном высшие слои израильского общества. Они не платят много налогов на свой капитал, у них уже есть большое состояние, и вместо того, чтобы вкладывать его в финансовый рынок — где они будут платить налоги на прибыль — они инвестируют в недвижимость», — считает он. По его словам, правительство, похоже, не хочет всерьез заняться проблемой растущего неравенства в Израиле.
Одним из способов смягчения растущего спроса на жилье является создание рынка, на котором долгосрочная аренда является приемлемым и разумным вариантом для населения, но даже эта часть плана правительства кажется недостаточной, сказал Хоффман-Дишон.
Согласно плану, правительство предоставит налоговые льготы в размере 5-11% для институциональных инвесторов, которые будут строить жилье для долгосрочной аренды на срок не менее 15 лет.
«Но детали неясны. Также непонятно, что получит правительство в обмен на эти налоговые льготы, особенно если эти инвесторы установят цены на аренду на уровне текущих рыночных ставок, которые высоки. Это хорошее направление, но оно все еще соответствует идеологии свободного рынка. Арендаторам нужна безопасность и стабильность, а это требует государственного контроля и регулирования, — сказал Хоффман-Дишон. — Даже если правительство полностью выполнит свой план и построит 70 000 единиц жилья в год, я не понимаю, как это повлияет на возможность получения доступного жилья семьями с низким и средним доходом. Даже если это решит проблему растущих цен на жилье — а этого никто не обещает — уже сейчас многие семьи не могут купить жилье, особенно в центральных районах, по нынешним ценам, а не то что по ценам пятилетней давности. Государство по-прежнему прибегает к тем же старым решениям, которые не оправдали себя. Оно закрыто для различных подходов, которые требовали бы его более прямого участия. Было бы лучше, если бы государство перестало концентрироваться только на росте цен и обратило внимание на саму доступность жилья».
