Публикация последних статистических данных об инфляции в Израиле свидетельствует об очередном росте стоимости жилья, демонстрируя устойчивую тенденцию к подорожанию, что очевидным образом сказывается на арендаторах и потенциальных ипотечниках. Хотя сами потребители мало что могут сделать для снижения стоимости жилья (если только они не хотят жить в маленьких квартирах или в непрестижных дешевых местах), у правительства есть несколько вариантов, которые оно может использовать, если хочет ослабить давление.
Сначала немного контекста: рост цен на жилье в последнее время обусловлен несколькими факторами, в частности, периодом медленного роста объемов жилищного строительства, в результате чего предложение отставало от спроса, что привело к дефициту на рынке. К причинам этого можно отнести сокращение объемов строительства в результате пандемии в 2020 году, а также регуляторную деятельность и налоговые корректировки, которые стали барьерами для инвесторов.
Главным действием, которое необходимо предпринять для решения этой проблемы, является увеличение предложения жилья за счет нового строительства. «В конце концов, нам необходимо увидеть большое количество нового жилищного строительства, чтобы сбалансировать резкий рост цен», — считает профессор Дани Бен-Шахар, директор Института исследований в области недвижимости Alrov и преподаватель Школы менеджмента Тель-Авивского университета.
Но это само по себе не заставит проблему внезапно исчезнуть, потому что, как он сказал, «для освоения земли требуется время. Поэтому, несмотря на то, что, по сообщениям, в прошлом году увеличилось предложение земли, для того, чтобы построить жилье, потребуется минимум два-три года, а то и пять и более».
Однако каждый год, когда новое жилье вводится в меньшем объеме, разрыв между спросом и предложением увеличивается. «У нас очень высокие темпы роста населения, около 1,8% в год, что является самым высоким показателем среди стран ОЭСР, — объясняет Бен-Шахар. — Такие высокие темпы требуют строительства большего количества новых домов каждый год, помимо интереса со стороны инвесторов или спекулянтов на рынке. Нам необходимо примерно 60 тыс. новых единиц жилья каждый год в связи с ростом населения. Неважно, будет ли это рынок аренды или рынок домовладения. Этим людям просто нужно жилье, в котором они смогут жить».
Что касается того, будут ли цены снижаться в ближайшем будущем, необходимо прояснить по крайней мере одну вещь: Министерство финансов и Центральное статистическое бюро сообщили о снижении числа ипотечных сделок в июле — что может свидетельствовать о двух противоположных сценариях.
«Снижение числа сделок может быть следствием двух причин: сокращения предложения или снижения спроса, — сказал Бен-Шахар. — Если причиной является снижение спроса, то рынок может приблизиться к равновесию. В этом случае цены будут снижаться. Однако это может быть связано и с сокращением предложения. Если это действительно так, то мы не увидим снижения цен».
Еще один фактор, который следует учитывать, — реакция населения на рынок. Если покупатели решат, так сказать, «переждать бурю», то отсутствие спроса может привести к снижению цен, чтобы оправдать ожидания потребителей. Однако более вероятный сценарий заключается в том, что покупатели, полагая, что рынок продолжит расти, попытаются урвать все, что можно, пока они еще могут себе это позволить, что, в свою очередь, ускорит рост цен.
У правительства есть возможность положить палец на чашу весов в этом уравнении, ясно дав понять, что оно готово вмешаться и не дать ситуации выйти из-под контроля.
«Если государство даст понять населению, что оно берет на себя миссию по стабилизации цен на рынке — и если эта идея будет донесена правдоподобно, это может повлиять на спрос», — сказал Бен-Шахар.
Такое заявление могло бы ослабить беспокойство потребителей по поводу того, что они упустят свой шанс купить и позволить снизить рыночные цены — но, похоже, Министерство финансов и другие соответствующие органы власти в настоящее время не распространяются об этом.
Jerusalem Post, перевод Ильи Амигуда
