«Привет, Ади!» — на экране мобильника появилось сообщение от компании, управляющей квартирой, в которой я живу последний год. Квартира очень приличная, расположена в самом сердце старой части Северного Тель-Авива.

«Вы бы хотели продлить свой контракт с нами на год?» Еще во время чтения я почувствовал ужас перед перспективой поиска новой квартиры. «Да», — сразу же ответил я, уже расслабившись и с чувством облегчения. Однако радость была преждевременной. «Превосходно. Только примите во внимание, что арендодатель хочет скорректировать плату, — ответил представитель с небрежностью, достойной WhatsApp, добавив (при этом не удосужившись привести какие-либо факты), — стоимость аренды в вашем районе выросла за последний год на тысячу или более шекелей, но мы ограничимся восемью сотнями [249 долларов]».

На следующий вечер я уже пришел смотреть новый вариант. Квартиру в центре владелец рекламировал в Facebook как «однокомнатное, благоустроенное гнездышко на первом этаже». Менее чем за два часа объявление получило 138 откликов. На улице терпеливо ждали три молодые женщины и настороженный молодой человек.

Ровно в шесть дверь открыл юнец лет двадцати — риэлтор. Еще восемь кандидатов прыгали вокруг него, заявляя о желании немедленно подписать контракт. Пространство между свежеокрашенными стенами составляло не более 17 квадратов. В углу — мини-кухня офисного типа с холодильничком для напитков и старым тостером. В окне было видно лишь соседское окно.

«4100 шекелей в месяц, а также гонорар риэлтора в 6000 шекелей», — сообщил юнец. Я хотел крикнуть, что это грабеж, но промолчал.

«Контракт на год с возможностью продления. Вы можете съехать раньше, но придется заплатить символический штраф — двухмесячную арендную плату», — добавил он. Вокруг покорно кивали.

Потом я увидел больше квартир, чем большинство из вас — за всю свою жизнь. Сначала я собирался остаться в границах пешей доступности от работы и запасом заряда электросамоката. Но каждый вечер ходил с толпами жаждущих по квартирам, и требования становились все скромнее. Миниатюрные помещения, выкроенные из кладовых под «апартаменты» на одного, общие с соседями ванные, кухонная раковина на крыше, плесень на стенах…

Я извлек уроки в первый же день. Теперь я старался, чтобы сделка обходилась без маклера, но поражался, сколько требований и уловок было изобретено арендодателями на этом нерегулируемом рынке.

Так я испытал горечь из-за потери квартиры в районе Флорентин: полторы комнаты и приятный балкон. Но агентша, с уверенностью человека, не сомневающегося в собственном могуществе, заявила, что всё зависит от покупки старой квартирной мебели за 3000 шекелей. «Первый, кто переведет мне половину этой суммы, получит номер домовладельца».

«Центром Тель-Авива Израиль не ограничивается», — подумал я, и расширил радиус поисков до Рамат-Гана, Гиватаима, Холона. Площади здесь были побольше, а цены — ниже на несколько сотен.

Но я не хотел покупать машину, которая свела бы на нет экономию на квартире. Кроме того, здесь тоже были требования о внесении платы наличными, о предоставлении гарантий в десятки тысяч шекелей, реквизитов моего банковского счета, оплаты страховки квартиры.

В конце второй недели я пришел в отчаяние. Отказался от большинства ожиданий и увеличил бюджет сверх возможного. На собственном опыте ощутил, почему арендаторы платят за жилье более 40% своего дохода. Расчеты вернули меня к практическому выводу. Я кротко ответил представителю моей управляющей компании: «Заплачу, сколько потребуется».

Должно ли государство вмешиваться?

Эти невзгоды отражают ужасную реальность для 750 тысяч семей, снимающих жилье в Израиле. Характерная черта рынка аренды — проблемный дисбаланс сил между арендодателями и арендаторами. Первые контролируют рынок, их преимущество увеличивается вместе с растущим спросом. Правила игры — закон джунглей, определяемый более сильной стороной. Арендаторы оказываются в невыгодном положении и лишены прав, не уверены в цене, сроке проживания и не имеют никаких гарантий относительно качества жилья.

Одной из первых попыток изменить сложившееся положение, предпринятой после массовых протестов лета 2011 года, стал законопроект об урегулировании рынка аренды, внесенный депутатами Став Шафир и Роем Фолькманом. Однако принятый в 2017 году закон не предусматривает вмешательства государства в арендные ставки, хотя оно якобы регулирует отношения между арендаторами и собственниками по техническому обслуживанию и вознаграждению риелторам. Но сейчас влияние закона практически не ощущается. Одна из основных причин этого — жесткая конкуренция за квартиры: арендаторы предпочитают идти на компромисс.

Шафир не жалеет критических слов в адрес чиновников Министерства финансов: «Когда мы начали продвигать закон, на рынке аренды не было никакого регулирования. Несмотря на это, казначейство не хотело этого регулирования. Среди большинства депутатов почти не было людей, живущих на съеме, отсутствовало даже минимальное понимание проблемы. Поэтому закон приняли в сильно урезанном виде.

Регулирование арендной платы было оставлено вне рассмотрения. Казначейство воспротивилось даже определению жилой квартиры как имеющей водопровод. Представитель заявил, что молодые люди все равно покупают воду в бутылках! По сей день я считаю, что основная причина — нежелание политиков вмешиваться в интересы сильной стороны, собственников квартир».

Но некоторые считают, что вмешательство в рынок аренды — большая ошибка, которая усугубит ситуацию и нанесет ущерб арендаторам. Омер Моав, профессор экономики в Университете Райхмана (бывший Междисциплинарный центр в Герцлии), убежден: «Повсюду в мире, где пытались ввести эффективное регулирование, чтобы снизить арендные ставки, это закончилось плохо, привело к дефициту, плохому обслуживанию, черному рынку и враждебным отношениям между домовладельцами и арендаторами. В целом это разрушит рынок».

Но Шафир приводит неопровержимый аргумент: рынок аренды в Израиле далек от норм свободного рынка в интерпретации Моава. «Утверждать, что государство не должно вмешиваться в отношения между съемщиком и владельцем квартиры из-за святости свободного рынка — обман. Государство участвует во всех аспектах рынка жилья. Это не свободный рынок. Государство решает, где строить, пускать ли общественный транспорт, каков размер квартир».

Обещания доступного жилья

Это огромный рынок, генерирующий миллиарды шекелей в год. Доходы частных домохозяйств от аренды в 2018 году составили 17 миллиардов шекелей. Инвесторы в арендное жилье пользуются значительными налоговыми льготами. Арендодатели освобождаются от отчетности или уплаты налога на доход менее 5000 шекелей в месяц. Для всего, что выше, налоговые ставки ниже на 10%. Многие домовладельцы еще и легко уклоняются от уплаты налогов.

Похоже, что сегодня правительство направляет ресурсы на поощрение институциональной долгосрочной аренды, что должно стать надеждой для молодых людей. Однако путь долог. Сейчас на крупные компании и инвестфонды приходится менее 1% арендных квартир в Израиле.

В 2014 году была основана государственная компания «Дира леаскир» («Съемная квартира») — для развития институционального рынка аренды. Но большинство этих «институциональных» квартир находятся за пределами районов с высоким спросом и стоят слишком дорого. Две трети арендаторов в Израиле составляют 50% беднейших наемных работников с доходом до 14 400 шекелей в месяц.

«Единственное решение для рынка аренды — так называемое социальное жилье, — говорит юрист и социальный работник Матан Рабинович. —Существует мнение, что значительную часть арендаторов в Израиле составляют молодые люди после армии или студенты. Но для многих семей аренда — не этап жизни, а вся жизнь целиком. Они оказываются в наиболее неблагоприятном положении и ежедневно вынуждены бороться с неразрешимыми проблемами».

Haaretz, перевод Марии Якубович