Несмотря на морское побережье и красивую природу, ведущие вузы, технопарк, порты и туристические достопримечательности, молодежь покидает город.
В последние годы Хайфа получила негативную репутацию: по улицам города бродят свиньи, а Хайфский залив загрязняет окружающую среду, в то время как все это время сама является является чем-то вроде «спящей красавицы». Еще 20 лет назад городская экономика динамично росла, но в последние годы Хайфа не могла бороться с тем, что молодежь ее покидает, и обрела репутацию «стареющего города».
Тем не менее, у Хайфы есть конкурентные преимущества, которые не используются в полной мере. К ним относятся Технион, Хайфский университет и другие академические учреждения, три морских порта, аэропорт, пять больниц, научный парк, промышленность, культура, набережная и пляжи, национальный парк Кармель,.
Хайфа занимает второе место в Израиле по плотности коммерческого рынка: на одно домохозяйство приходится 5,9 квадратных метров коммерческих площадей. Но с годами покупательная способность снизилась из-за отсутствия привлекательных мест, за исключением центра города и Немецкой колонии (Мошава германит). Большая часть потраченных денег перетекает в соседние муниципалитеты, такие как Нешер, Тират а-Кармель, а также IKEA и Re-Design в Кирьят-Ата.
Население города стареет
Экономика Хайфы находится в хорошей форме, что позволяет городу инвестировать в своих жителей, инфраструктуру, развитие экономики и бизнеса. Согласно финансовому отчету муниципалитета за 2019 год, город инвестировал 8 000 шекелей на душу населения, что почти вдвое превышает средний показатель по стране (4 400 шекелей), и занял четвертое место среди городов Израиля по инвестициям на одного жителя.
В городе на одного жителя приходится 23 квадратных метра недвижимости, приносящей доход, и средний муниципальный налог на эту недвижимость, приносящую доход, составляет 2 600 шекелей на жителя — оба показателя выше, чем в среднем по стране (22 квадратных метра и 1 200 шекелей на жителя). Хайфа инвестирует в образование 875 шекелей на одного жителя и занимает лишь 23-е место среди городов Израиля.
Население Хайфы составляет 287 000 жителей в 115 000 домохозяйствах. Средняя семья состоит из 2,4 человек, что ниже среднего показателя по стране — 3,3. Ежегодный прирост населения здесь самый низкий среди крупных городов Израиля: всего 0,3% по сравнению с 1,8% в среднем по стране.
21% населения Хайфы — люди старше 65 лет, что является самым высоким показателем в Израиле и более чем в два раза превышает средний показатель по стране. Старение населения города также отражается в самом низком количестве людей в возрасте от 20 до 29 лет — 13% по сравнению с 15% в среднем по стране.
По социально-экономическому статусу Хайфа находится в седьмом дециле со среднемесячной зарплатой в 10 200 шекелей по сравнению со средней зарплатой по стране в 9 200 шекелей. 8% работников являются самозанятыми по сравнению с 12% в Тель-Авиве и 9% в среднем по стране, что свидетельствует об отсутствии в городе деловой ориентации.
Жилищное строительство на низком уровне
В период с 2016 по 2020 годы в Хайфе было построено всего 7 000 квадратных метров новой недвижимости, приносящей доход. Это показывает, что город не развивается, и подъемные краны редко украшают местный пейзаж. В период с 2016 по 2020 год в среднем в год строилось 1 100 новых квартир, из которых 45% составляли четырехкомнатные и 34% — пятикомнатные.
Средняя стоимость квадратного метра жилья в Хайфе в 2020 году составляет 14 400 шекелей по сравнению с 12 600 шекелей в Тират а-Кармель, 12 200 шекелей в Кирьят-Бялик, 11 700 шекелей в Кирьят-Моцкин, 11 700 шекелей в Кирьят-Яме и 11 000 шекелей в Кирьят-Ата. Эти цифры подтверждают тенденцию переезда покупателей жилья из города в Крайот (Хайфский залив), Тират а-Кармель, Нешер. Городу необходимо предоставить потребителям более разнообразный выбор недвижимости, отвечающей всем требованиям.
Общий генеральный план Хайфы предусматривает рост населения до 330 000 человек к 2025 году, но увеличение численности населения на 43 000 человек к этому времени нереально при темпах нового строительства за последние пять лет и с учетом отрицательной миграции жителей. 47 000 новых домов планируется построить в рамках проектов реконструкции города. Трудно предположить, что спрос на новые дома будет расти, если в течение следующего десятилетия не произойдет резкого роста деловой активности.
Рассеянный коммерческий рынок
Рельеф Хайфы создал пять отдельных городов. Даунтаун — отличное место для ресторанов и отдыха с блошиным рынком на его окраине; Мидтаун Хадар с рынком Тальпиот, который стал кулинарной достопримечательностью; Верхний центр Кармель — скорее районный центр, из которого многие рестораны ушли в Даунтаун; Южная Хайфа; и район развязки КПП, где многие мебельные и дизайнерские магазины были вытеснены IKEA и Re-Design дальше на север в Кирьят-Ата.
В ходе опроса, проведенного до коронавирусного кризиса, мы спросили жителей Хайфы, где они покупают продукты питания и бытовые товары. 90% ответили, что рядом с домом, а рынок Тальпиот привлекает незначительное количество покупателей. Что касается покупок непродовольственных товаров, 70% покупателей остаются в Хайфе, а 30% перетекают в Нешер и Крайот, в то время как жители Крайот делают в Хайфе только 7% покупок.
В итоге, Хайфа привлекает мало покупателей извне, и то, в основном, для ночного питания и развлечений.
Экономические аттракции
В Хайфе 650 000 квадратных метров торговых площадей, из которых 250 000 квадратных метров приходится на уличные магазины. Город занимает второе место в Израиле по количеству торговых площадей на душу населения — 5,9 квадратных метров на одного жителя.
«Гранд Каньон» — ведущий торговый центр, обслуживающий в основном жителей Хайфы, с 49 000 квадратных метров торговых площадей, офисов и заведений сферы услуг. На этот торговый центр приходится около 15% покупательной способности населения Хайфы.
Торговый центр Azrieli Haifa площадью 23 000 квадратных метров, включая супермаркет площадью 3 000 квадратных метров, обслуживает в основном жителей южной Хайфы, Тират а-Кармеля и района Хоф а-Кармель.
Расположенный рядом с железнодорожной станцией кинотеатр Cinemall, в котором находится 23-зальный мультиплекс Yes Planet, является крупным развлекательным центром, а третий этаж отдан под медицинский центр «Ассута».
«Хуцот а-Мифрац» — торговый центр к северу от развязки КПП, 55 000 квадратных метров торговых площадей которого привлекают 14% покупательской способности города.
Крупные коммерческие центры на улицах Хайфы существуют только в районе Даунтаун, Немецкой колонии, Сиркин на рынке Тальпиот и в районах вокруг центра Хореб и Вади Ниснас. Другие оживленные улицы, такие как Хадар, Кармель и Мория, заброшены, и муниципалитет не стремится их благоустроить.
Требуется грамотное бизнес-руководство
Бизнес-имидж Хайфы находится на низком уровне. Город страдает от избытка коммерческих площадей и теряет покупательную способность и покупателей, перетекающих в Крайот, Нешер и Тират а-Кармель. Хайфа нуждается в деловом и экономическом руководстве, которое выполнит стратегический план и воспользуется выдающимися конкурентными преимуществами города.
В то же время ожидается, что рынок Тальпиот будет расти и превратится в крупный региональный и кулинарный центр, способствуя развитию центра города, в то время как Мидтаун Хадар продолжает сжиматься до районного центра. Рестораны, бары и развлекательные заведения продолжат открываться вдоль набережной, а район улицы Йефе Ноф-Мория будет привлекать все больше покупателей, особенно на пешеходных и велодорожках.
Несмотря на наличие золотистых пляжей, качественных развлекательных районов, таких как Даунтаун и Немецкая колония, и международных достопримечательностей, таких как Бахайский центр с его садами на холме, Хайфа реализовала свой национальный и международный туристический потенциал в очень слабой степени.
Хайфа, спящая красавица, может проснуться.
Globes, перевод Ларисы Узвалк
